Yabancıya Konut Satarken Süreç Nasıl İşler?

Yabancı alıcıya satış, Türk alıcıya satıştan farklı işler. Süreç daha uzun, evrak daha fazla ve gecikmelerin çoğu satıcının hiç beklemediği yerlerden çıkar. Satmayı düşünüyorsanız bu adımları baştan bilmek, alıcıyı kaybetmemenizi sağlar.

1. Değerleme raporu zorunludur

Yabancıya yapılan satışlarda SPK lisanslı bir kuruluştan taşınmaz değerleme raporu alınması zorunludur. Raporun hazırlanması birkaç iş günü sürer ve geçerlilik süresi vardır — süresi dolmuş raporla tapuya gidilemez.

Alıcı vatandaşlık başvurusu yapacaksa rapor ayrıca eşiğin sağlandığını gösteren asıl belge olur. Rapordaki değer beklenenin altında çıkarsa satış fiyatı değil, başvurunun kendisi tehlikeye girer. Bu yüzden ciddi bir alıcıyla çalışırken raporu erken aşamada aldırmak, herkesin zamanını korur.

2. Askerî yasak bölge sorgusu

Taşınmazın askerî yasak bölge ve güvenlik bölgesi dışında olduğuna dair sorgu yapılır. Sorgu tapu müdürlüğünce yürütülür ve sonuçlanması zaman alabilir. İstanbul'un çoğu bölgesinde sorun çıkmaz, ancak sonucu beklenmeden randevu almak boşa gidilen bir güne mal olur.

3. Bedelin banka üzerinden ödenmesi

Bedel bankadan, alıcı adına satıcıya transfer edilmelidir. Elden ödeme kabul edilmez. Alıcı vatandaşlık başvurusu yapacaksa döviz, satın alma öncesinde Merkez Bankası'na satılır ve döviz alım belgesi alınır. Bu belge dosyanın olmazsa olmazıdır ve sonradan üretilemez.

En sık yaşanan geri dönülemez hata: dövizin Merkez Bankası'na satılmadan işlemin tamamlanması. Bu durumda vatandaşlık dosyası reddedilir ve mülk üç yıl şerhli kalır.

4. Tapu randevusu ve harç

Tapu harcı satış bedeli üzerinden hesaplanır ve randevu öncesinde yatırılır. Yabancı alıcı için pasaport tercümesi, vergi numarası ve gerekiyorsa yeminli tercüman hazır bulunmalıdır. Tercümanın randevuda bulunmaması, işlemin o gün tamamlanmamasının en yaygın sebebidir.

5. Şerh ve sonrası

Alıcı vatandaşlık başvurusu yapacaksa tapuya üç yıl satılmayacağına dair şerh konur. Bu şerh satıcıyı ilgilendirmez ama mülkün gelecekteki devrini kısıtladığı için alıcının bilinçli olması gerekir.

Satıcı tarafında sık yaşanan gecikmeler

• Kat mülkiyetine geçilmemiş olması — kat irtifakı ile satış mümkün olsa da alıcı tarafında tereddüt yaratır.
• İskân belgesinin bulunmaması.
• Ortak maliklerden birinin yurt dışında olması ve vekâletin zamanında düzenlenmemesi.
• Üzerinde ipotek ya da haciz şerhi bulunması ve fek işleminin geciktirilmesi.
• Aidat ve emlak vergisi borcunun kapatılmamış olması.

Bu kalemlerin tamamı satıştan haftalar önce halledilebilecek işlerdir. Portföye aldığımız her mülkün evrakını satış görüşmeleri başlamadan kontrol etmemizin sebebi budur: pazarlık masaya oturduğunda dosyanın temiz olması gerekir.

Yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. Mevzuat değişebilir; işlem öncesinde güncel şartların teyit edilmesi gerekir.