Wie läuft der Prozess beim Immobilienverkauf an Ausländer ab?

Der Verkauf an einen ausländischen Käufer unterscheidet sich vom Verkauf an einen türkischen Käufer. Der Prozess ist länger, es gibt mehr Papierkram, und die meisten Verzögerungen entstehen an Stellen, mit denen der Verkäufer nie gerechnet hat. Wenn Sie einen Verkauf in Erwägung ziehen, sorgt das Vorabwissen über diese Schritte dafür, dass Sie den Käufer nicht verlieren.

1. Das Wertgutachten ist obligatorisch

Bei Verkäufen an Ausländer ist es zwingend erforderlich, ein Immobilien-Wertgutachten von einer durch das SPK (Kapitalmarktausschuss) zugelassenen Institution einholen zu lassen. Die Erstellung des Gutachten dauert einige Werktage und hat eine Gültigkeitsdauer — mit einem abgelaufenen Gutachten kann man nicht zum Grundbuchamt gehen.

Wenn der Käufer einen Staatsbürgerschaftsantrag stellt, dient das Gutachten zudem als Originaldokument, das belegt, dass der Schwellenwert erreicht wurde. Sollte der Wert im Gutachten niedriger als erwartet ausfallen, ist nicht der Verkaufspreis, sondern der Antrag selbst gefährdet. Wenn man also mit einem ernsthaften Käufer arbeitet, schützt das Einholen des Gutachtens in einem frühen Stadium die Zeit aller Beteiligten.

2. Abfrage zum militärischen Sperrgebiet

Es wird eine Abfrage durchgeführt, um sicherzustellen, dass die Immobilie außerhalb von militärischen Sperr- und Sicherheitszonen liegt. Die Abfrage wird vom Grundbuchamt durchgeführt, und die Fertigstellung kann Zeit in Anspruch nehmen. In den meisten Teilen Istanbuls gibt es keine Probleme, aber einen Termin zu vereinbaren, ohne das Ergebnis abzuwarten, führt zu einem verschwendeten Tag.

3. Zahlung des Kaufpreises über die Bank

Der Kaufpreis muss über die Bank vom Käufer auf den Verkäufer übertragen werden. Barzahlungen werden nicht akzeptiert. Wenn der Käufer die Staatsbürgerschaft beantragt, wird die Fremdwährung vor dem Kauf an die Zentralbank verkauft und eine Devisenankaufsbescheinigung ausgestellt. Dieses Dokument ist für die Akte unerlässlich und kann nachträglich nicht mehr ausgestellt werden.

Der häufigste unumkehrbare Fehler: Der Abschluss der Transaktion, bevor die Fremdwährung an die Zentralbank verkauft wurde. In diesem Fall wird der Staatsbürgerschaftsantrag abgelehnt und die Immobilie bleibt für drei Jahre mit einer Last belastet.

4. Grundbuchtermin und Gebühr

Die Grundbucheuer (Tapu-Gebühr) wird auf Basis des Verkaufspreises berechnet und vor dem Termin eingezahlt. Für den ausländischen Käufer müssen eine beglaubigte Übersetzung des Passes, eine Steuernummer und gegebenenfalls ein beeidigter Übersetzer bereitstehen. Das Fehlen des Übersetzers beim Termin ist der häufigste Grund dafür, dass die Transaktion nicht an diesem Tag abgeschlossen werden kann.

5. Grundbucheintragung (Şerh) und danach

Wenn der Käufer einen Antrag auf Staatsbürgerschaft stellt, wird im Grundbuch ein Vermerk eingetragen, dass die Immobilie drei Jahre lang nicht verkauft werden darf. Dieser Vermerk betrifft den Verkäufer zwar nicht direkt, schränkt jedoch die zukünftige Übertragung der Immobilie ein, weshalb sich der Käufer dessen bewusst sein muss.

Häufige Verzögerungen aufseiten des Verkäufers

• Fehlende Umwandlung in das Volleigentum (Kat mülkiyeti) — auch wenn ein Verkauf mit Bau servitut (Kat irtifakı) möglich ist, erzeugt dies Zweifel beim Käufer.
• Das Fehlen der Bauabnahme bzw. Wohnbaugenehmigung (İskân belgesi).
• Dass sich einer der Miteigentümer im Ausland befindet und die Vollmacht nicht rechtzeitig ausgestellt wurde.
• Das Vorhandensein von Hypotheken oder Pfändungsvermerken und die Verzögerung der Freigabe (Fek).
• Nicht beglichene Schulden für Nebenkosten (Aidat) und Grundsteuer.

All dies sind Angelegenheiten, die Wochen vor dem Verkauf geregelt werden können. Aus diesem Grund überprüfen wir die Dokumente jeder Immobilie, die wir in unser Portfolio aufnehmen, bevor die Verkaufsgespräche beginnen: Wenn man sich an den Verhandlungstisch setzt, muss die Akte sauber sein.

Die Informationen in diesem Artikel dienen allgemeinen Informationszwecken. Gesetzliche Bestimmungen können sich ändern; die aktuellen Bedingungen müssen vor der Transaktion bestätigt werden.