Wie Sie erkennen, ob Ihre Miete angemessen ist

Der Satz „In unserer Straße kostet es mittlerweile 60 Tausend“ ist der am häufigsten gehörte und am wenigsten hilfreiche Satz bei Mietverhandlungen. Ein inserierter Preis bedeutet nicht, dass diese Miete auch tatsächlich gezahlt wird. Die richtige Frage lautet: Wie viel wurde in letzter Zeit für Wohnungen mit ähnlichen Eigenschaften im selben Viertel tatsächlich unterschrieben?

Der Unterschied zwischen Angebotspreis und tatsächlicher Miete

Ein Angebotspreis ist ein Wunsch, ein unterzeichneter Vertrag ist Realität. Der Unterschied variiert je nach Region und Zeitraum; in Phasen schwächelnder Nachfrage verharren Inserate monatelang ohne Aktualisierung und lassen den Markt überbewertet erscheinen. Eine ernsthafte Marktwertanalyse stützt sich daher so weit wie möglich auf Daten geschlossener Verträge.

Warum der Median und nicht der Mittelwert?

Nehmen wir an, von zehn vermieteten Wohnungen in einem Viertel kosten neun 30 Tausend und eine 120 Tausend. Der Durchschnitt beträgt 39 Tausend — obwohl keine einzige Immobilie diesen Betrag sieht. Der Median liegt jedoch bei 30 Tausend und gibt den Markt korrekt wieder. Da der Median den Wert genau in der Mitte der Rangliste anzeigt, wird er nicht durch einige wenige extreme Inserate beeinflusst.

Ein einziges Ausreißer-Inserat reicht aus, um den Durchschnitt zu verfälschen. Um den Median zu verfälschen, müsste sich die Hälfte der Daten ändern.

Was sagt die Breite der Spanne aus?

Bei Marktwertermittlungen wird keine einzelne Zahl angegeben, sondern eine Spanne mit Unter- und Obergrenze. Die eigentliche Information verbirgt sich meist in der Breite dieser Spanne.

• Enge Spanne: Der Wohnungsbestand im Viertel ist homogen, die Preisgestaltung hat sich gefestigt. Der Verhandlungsspielraum ist gering.
• Breite Spanne: Große Unterschiede bei Baujahr, Ausrichtung und Ausstattung. Die richtige Positionierung macht einen großen Unterschied.

Kriterien bei der Auswahl von Vergleichsobjekten

• Dasselbe Viertel und nach Möglichkeit dieselbe Straßengruppe
• Dieselbe Zimmeranzahl und ähnliche Bruttowohnfläche
• Ähnliches Baujahr des Gebäudes und dasselbe Heizungssystem
• Ähnlichkeit bei Etage und Ausrichtung — Zwischengeschosse und Südausrichtung tendieren zum oberen Bereich
• Ob es sich innerhalb einer Wohnanlage (Site) befindet; Parkplatz und Sicherheit fließen direkt in die Miete ein
• Ob möbliert oder nicht und wer die Nebenkosten (Aidat) trägt
• Dass die Daten aktuell sind — ein Vertrag von vor einem Jahr spiegelt nicht das heutige Mietpreisniveau wider

Die versteckten Kosten einer zu hohen Preisfestsetzung

Eine Wohnung, die zehn Prozent über dem marktüblichen Mietpreis angeboten wird, bleibt im Durchschnitt einige Monate länger leer. Ein Monat Leerstand macht ein Zwölftel der Jahresmiete aus; der gewünschte Aufschlag von zehn Prozent ein Zehntel der Jahresmiete verfehlt somit den Effekt. Grob gesagt verliert die Extra-Miete für eine zwei Monate leer stehende Wohnung ihren Sinn.

Die Kosten einer zu niedrigen Preisfestsetzung sind dagegen heimtückischer: Nach Abschluss des Vertrages bleibt die Erhöhung an die VPI-Obergrenze (TÜFE) gebunden. Das heißt, eine niedrig gestartete Miete bleibt jahrelang niedrig, und die Differenz lässt sich erst nach Ablauf von fünf Jahren durch eine Mietzinsfestsetzungsklage ausgleichen.

Was gilt bei einer Mietfestsetzungsklage?

Wenn sich die Parteien bei Verträgen nach Ablauf von fünf Jahren nicht einigen können, bestimmt das Gericht den ortsüblichen Mietwert. Der Sachverständige trägt die Vergleichsobjekte in der Region zusammen, prüft den Zustand der Immobilie und ermittelt durch Anwendung eines Billigkeitsabschlags einen Betrag. Auch hier sind nicht die Inserate, sondern die unterzeichneten Verträge ausschlaggebend.

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