Sieben häufige Fehler bei Mieterhöhungen

Inzwischen wissen die meisten Menschen, dass die gesetzliche Obergrenze für Mietsteigerungen die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex (TÜFE) auf Basis des Zwölfmonatsdurchschnitts ist. Dennoch werden in der Praxis immer wieder dieselben Fehler gemacht: Vermieter verlieren jedes Jahr Geld, und Mieter merken oft nicht einmal, dass sie zu viel zahlen.

Fehler 1: Den Satz des falschen Monats verwenden

Der zu verwendende Satz ist der Zwölfmonatsdurchschnitt, der für den Monat veröffentlicht wird, der dem Monat der Vertragsverlängerung vorausgeht. Bei einem im September verlängerten Vertrag gilt der Satz für August. Da sich der Satz jeden Monat ändert, führt die Wahl des falschen Monats direkt zu einer falschen Miete.

Fehler 2: Die monatliche Veränderung mit dem Durchschnitt verwechseln

TÜİK veröffentlicht jeden Monat zwei verschiedene Zahlen: die Veränderung dieses Monats und die Veränderung gemäß dem Zwölfmonatsdurchschnitt. Letztere ist für die Mieterhöhung zu verwenden. Die Berechnung mit der monatlichen oder jährlichen Veränderungszahl führt meist zu einer Erhöhung über der Obergrenze, und der übersteigende Teil ist ungültig.

Fehler 3: Berechnung auf Grundlage einer abgelaufenen Regelung

Für Wohnraummieten galt zwischen dem 11. Juni 2022 und dem 1. Juli 2024 eine vorübergehende Obergrenze von 25 Prozent. Dieser Zeitraum ist vorbei; der Maßstab ist wieder der TÜFE-Durchschnitt. Bei Gewerberaummieten wurde eine solche Obergrenze ohnehin nie angewendet.

Fehler 4: Die Erhöhung nicht schriftlich mitteilen

Eine Erhöhung innerhalb der gesetzlichen Grenzen hängt nicht von der Zustimmung des Mieters ab; im Streitfall obliegt es jedoch dem Vermieter, den Nachweis zu erbringen, dass die Mitteilung erfolgt ist. Eine schriftliche Mitteilung vor dem Verlängerungszeitraum beendet den Großteil späterer Diskussionen von vornherein.

Fehler 5: Die Erhöhung nicht vornehmen und sie später geballt einfordern

Das Erhöhungsrecht verfällt nicht und kann rückwirkend eingefordert werden. Eine tatsächlich nicht erhobene Erhöhung bleibt jedoch auch bei der Berechnung für das nächste Jahr unberücksichtigt; der Verlust summiert sich im Laufe der Jahre. Bei einem Vertrag, in dem zwei Jahre hintereinander keine Erhöhung vorgenommen wurde, lässt sich die Differenz meist nicht mehr aufholen.

Fehler 2: Versuch einer Mieterhöhung mitten im Jahr

Die Erhöhung gilt für den Zeitraum der Vertragsverlängerung. Eine einseitige Erhöhung mitten im Jahr ist nicht zulässig. Selbst in Fällen, in denen der Mieter zustimmt, ist eine solche Änderung künftig anfechtbar.

Fehler 3: Auch nach Ablauf von fünf Jahren noch auf den TÜFE schauen

Wenn das Mietverhältnis fünf Jahre gedauert hat, ändert sich der Maßstab: Nun muss nicht mehr die TÜFE-Obergrenze, sondern es kann die ortsübliche Vergleichsmiete der Immobilie zugrunde gelegt werden. Können sich die Parteien nicht einigen, ermittelt das Gericht durch Bewertung von Vergleichsmieten und dem Zustand der Immobilie den neuen Mietzins.

Bei einem Vertrag, für den lange Zeit keine Erhöhung vorgenommen wurde, ist der Ablauf von fünf Jahren das größte Zeitfenster für Chancen seitens des Vermieters. Die meisten verpassen dies, weil sie dieses Datum nicht im Auge behalten.

Was ist bei einer Mietfeststellungsklage ausschlaggebend?

Der Sachverständige untersucht die Lage und den Zustand der Immobilie, sammelt vergleichbare Mietverträge in der Region und ermittelt unter Anwendung eines Billigkeitsabschlags einen Betrag. Ausschlaggebend sind hierbei nicht die Inseratspreise, sondern tatsächlich unterzeichnete Verträge. Die Stärke der Vergleichsdaten beeinflusst das Ergebnis der Klage unmittelbar.

Wenn in Ihrem Vertrag ein niedrigerer Satz als die gesetzliche Obergrenze vereinbart wurde, ist der Satz im Vertrag gültig. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.