Tagesvermietung: Alles, was Sie wissen müssen, bevor Sie eine Genehmigung erhalten

Die Anfang 2024 in Kraft getretene Regelung hat die Vermietung von Wohnraum für weniger als hundert Tage an eine Genehmigungspflicht geknüpft. Viele, die dieses Geschäft vor der Regelung betrieben haben, machen aus alter Gewohnheit einfach weiter und erkennen das Ausmaß der verhängten Bußgelder nicht.

Die schwierigste Bedingung: Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer

Für den Antrag auf eine Genehmigung ist die einstimmige Zustimmung aller Wohnungseigentümer im Gebäude erforderlich. Eine Mehrheit reicht nicht aus; der Einspruch auch nur eines einzigen Eigentümers bringt den Antrag zum Erliegen. In der Praxis scheitert der Großteil der Anträge genau hieran.

Die Zustimmung wird als Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung eingeholt und dem Antrag beigefügt. Die Genehmigung der Hausverwaltung oder des Verwalters ersetzt diese Bedingung nicht – dies ist ein häufig begangener Fehler.

In hochqualifizierten Anlagen mit Dienstleistungen wie Rezeption, Sicherheit, täglicher Reinigung, Gesundheitsdiensten und Pool ist diese Einstimmigkeitsbedingung nicht erforderlich. Vor einer Investition zu prüfen, ob das Gebäude unter diese Definition fällt, verhindert spätere Enttäuschungen.

Mehrere Wohnungen im selben Gebäude

Die Anzahl der auf eine Person auszustellenden Genehmigungen darf ein Viertel der Gesamtzahl der unabhängigen Einheiten im Gebäude nicht überschreiten. Entspricht dieses Verhältnis mehr als fünf unabhängigen Einheiten, wird zusätzlich eine Gewerbebetriebserlaubnis verlangt. Das Modell, ein Gebäude zu kaufen und komplett für die Tagesvermietung freizugeben, hat sich mit dieser Regelung faktisch in einen lizenzierten Gewerbebetrieb verwandelt.

Pflicht zum Anbringen eines Schildes

Am Eingang der Wohnimmobilie, für die eine Genehmigung erteilt wurde, muss zwingend ein Schild angebracht werden, das darauf hinweist, dass sie zu touristischen Zwecken vermietet wird. Das Nichtanbringen des Schildes ist ein eigener Grund für eine Strafe; wird der Mangel innerhalb der Frist nicht behoben, vervielfacht sich die Strafe.

Wie vervielfachen sich die Geldstrafen?

• Bei einer Vermietung ohne Genehmigung wird für jeden unabhängigen Bereich eine Geldbuße verhängt.
• Es wird eine Frist von fünfzehn Tagen gewährt; wird in dieser Zeit keine Genehmigung eingeholt, verfünffacht sich die Strafe.
• Bei wiederholtem Verstoß verdoppelt sich die Strafe erneut.
• Die tageweise Vermietung der Wohnung durch den Mieter an Dritte ist ebenfalls strafbar.
• Die Aufteilung des Vertrags, um die Hunderttage-Grenze nicht zu überschreiten, ist ebenfalls ein Grund für eine Strafe.

Die Geldstrafen werden pro unabhängigem Bereich verhängt. Für jemanden, der drei Wohnungen unerlaubt vermietet, verdreifacht sich der Betrag; dies erreicht schnell ein Ausmaß, das das gesamte Einkommen einer Saison zunichte macht.

Steuerliche Seite: Nun gewerbliche Einkünfte

Die Tagesvermietung gilt nicht wie die klassische Wohnungsmiete als Einkünfte aus Kapitalvermögen, sondern wird als gewerbliche Einkünfte eingestuft. Dies verändert den Charakter des Geschäfts grundlegend.

• Es entsteht die Verpflichtung zur steuerlichen Erfassung und zum Führen von Büchern.
• Für jede Vermietung muss ein Beleg ausgestellt werden.
• Die Pflicht zur Entrichtung der Mehrwertsteuer beginnt.
• Zusätzlich fällt eine Beherbergungssteuer an.
• Die bei der Wohnungsmiete geltenden Ausnahmen können nicht genutzt werden.

Das bedeutet, dass ein hoher Bruttogewinn täuschen kann. Nach Abzug von Steuern, Buchhaltung, Reinigung, Betriebskosten und Plattformprovisionen muss der verbleibende Betrag mit den langfristigen Mieteinnahmen derselben Wohnung verglichen werden. In einigen Regionen rentiert sich die Tagesvermietung bei Weitem; in anderen lohnt sie den Aufwand nicht.

Die Checkliste vor der Entscheidungsfindung

• Sind Sie der Eigentümer der Wohnung? Die Genehmigung wird auf den Namen des Eigentümers ausgestellt.
• Werden Sie den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung erwirken können?
• Überschreitet die Anzahl der auf Ihren Namen registrierten Wohnungen im selben Gebäude ein Viertel?
• Gibt es einen geeigneten Eingang, an dem das Schild angebracht werden kann?
• Sind Sie bereit, die Verpflichtung zur gewerblichen Einkommensteuer einzugehen und die Buchhaltungskosten zu tragen?

Wenn Sie nicht alle fünf Fragen mit Ja beantworten können, scheitert der Genehmigungsprozess, noch bevor er richtig begonnen hat. Dieser Artikel dient zu allgemeinen Informationszwecken; konsultieren Sie vor der Antragstellung Ihren Steuerberater und Ihren Anwalt.