Vor dem Verkauf Ihres Hauses: So stellen Sie die Steuerberechnung richtig auf

Der Satz, den wir bei Verkaufsgesprächen am häufigsten hören, lautet: „Fällt hierbei eigentlich Steuer an?“ Die Antwort lässt sich meist vor dem Verkauf berechnen, und manchmal verschiebt der Verkauf um ein paar Monate die zu zahlende Steuer vollständig. In diesem Artikel bauen wir die Berechnung Schritt für Schritt auf.

Zwei verschiedene Posten, zwei verschiedene Logiken

Die Grundbuchgebühr (Tapu harcı) ist eine Transaktionsgebühr: Sie wird bei jedem Verkauf fällig, unabhängig davon, ob ein Gewinn erzielt wurde oder nicht. Der Wertzuwachsgewinn hingegen ist eine Gewinnsteuer: Sie entsteht nur unter bestimmten Bedingungen und ausschließlich auf den Gewinn. Die Verwechslung der beiden führt dazu, dass das Budget von vornherein falsch aufgestellt wird.

Grundbuchgebühr (Tapu harcı): vier Prozent des Verkaufspreises

Die Gebühr wird auf Basis des Verkaufspreises berechnet und gesetzlich hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. In der Praxis wird sie meist vollständig dem Käufer überlassen; dies ist eine Angelegenheit der Einigung zwischen den Parteien, die Verantwortung liegt jedoch laut Gesetz bei beiden.

Die Angabe eines niedrigeren als des tatsächlichen Preises für die Gebühr führt zu Steuerverluststrafen und Verzugszinsen. Zudem wirkt es sich für den Verkäufer bei der Berechnung des Wertzuwachsgewinns nachteilig aus — ein zu niedrig ausgewiesener Anschaffungspreis vergrößert den Gewinn beim nächsten Verkauf.

Die Fünf-Jahres-Fregel: das kritischste Datum

Wenn Sie die Immobilie nach Ablauf von fünf vollen Jahren ab dem Datum Ihres Erwerbs verkaufen, unterliegt der erzielte Gewinn nicht der Einkommensteuer. Verkaufen Sie vor Ablauf von fünf Jahren, gilt die Differenz als Gewinn und wird gemäß dem Einkommensteuertarif besteuert.

Wann die Frist beginnt, ist nicht so offensichtlich, wie man denkt. Sie läuft ab dem Datum der Eintragung im Grundbuch (Tapu). Bei Wohnungen im Bau erfolgt die Eintragung nach Erhalt der Bauabnahmegenehmigung (İskân), weshalb die Frist in der Regel nicht ab dem Vertragsdatum, sondern ab der Eintragung beginnt. Dies ist die Falle, in die diejenigen am häufigsten tappen, die von einem Projekt kaufen und vorzeitig verkaufen möchten.

Indexierung: Durch Inflation entstehender Gewinn wird nicht besteuert

Der Anschaffungspreis fließt in die Berechnung ein, indem er bis zum Monat vor dem Monat des Verkaufs mit dem heimischen Erzeugerpreisindex (Yİ-ÜFE) aktualisiert wird. Dies ist eine lebenswichtige Korrektur in einem Umfeld hoher Inflation: Der nominell groß erscheinende Gewinn schrumpft nach der Indexierung erheblich und entfällt manchmal ganz.

Eine ohne Indexierung durchgeführte Berechnung lässt die zu zahlende Steuer viel höher erscheinen, als sie in der Realität ist. Der Grund für viele Menschen, die vom Verkauf absehen, ist diese falsche Berechnung.

Kosten, die den Anschaffungskosten hinzugefügt werden können

• Der beim Kauf gezahlte Anteil an der Grundbuchgebühr (Tapu harcı)
• Die Immobilienprovision
• Bewertungsberichte und Sachverständigengebühren
• Belegbare Renovierungs- und Modernisierungsaufwendungen
• Notar- und Übersetzungskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf

Das Schlüsselwort hier lautet „belegbar“. Eine Ausgabe ohne Rechnung oder Zahlungsbeleg kann, egal wie real sie ist, nicht von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Unser erster Rat an Hausbesitzer, die Renovierungen durchführen, ist, die Rechnungen aufzubewahren — viele zahlen den Preis dafür, dies zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht bedacht zu haben.

Ausnahme und Steuertarif

Nach Abzug der indexierten Anschaffungskosten und Ausgaben wird der jährliche Freibetrag von dem verbleibenden Betrag abgezogen. Falls etwas übrig bleibt, wird der Einkommensteuertarif angewendet. Der Tarif ist gestaffelt: Die Bemessungsgrundlage wird stufenweise besteuert, nicht der gesamte Betrag wird mit dem höchsten Satz belegt. Auch dieser Unterschied wird häufig verwechselt.

Fälle, in denen keine Steuer entsteht

• Beim Verkauf einer durch Erbschaft erworbenen Immobilie entsteht kein Wertzuwachsgewinn.
• Die gleiche Regel gilt auch für durch Schenkung erworbenen Immobilien.
• Liegt der indexierte Anschaffungspreis über dem Verkaufspreis, entsteht kein Gewinn.

Das Nichtentstehen eines Wertzuwachsgewinns bei Erbschaft und Schenkung hebt die Verpflichtung zur Erbschafts- und Schenkungssteuer nicht auf; das ist eine separate Steuer.

Erklärung und Zahlungskalender

Die jährliche Einkommensteuererklärung wird im März des Jahres abgegeben, das auf das Jahr des Verkaufs folgt. Die Steuer wird in zwei gleichen Raten im März und Juli gezahlt. Selbst wenn ein Verkauf mit Verlust getätigt wurde, ist es ratsam, die Berechnung zu belegen und gegebenenfalls zu erklären.

Die Erklärungen hier dienen der allgemeinen Information. Jede Akte hat ihre eigenen spezifischen Details; konsultieren Sie Ihren Steuerberater, bevor Sie Transaktionen durchführen.