Freehold vs. Leasehold: Können ausländische Investoren im Ausland zu 100 % Eigentümer von Immobilien werden?

Freehold vs. Leasehold: Können ausländische Investoren im Ausland zu 100 % Eigentümer von Immobilien werden?

Eines der kritischsten rechtlichen Scheidewege, auf die Investoren bei grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen stoßen, ist die Eigentumsform des gekauften Vermögenswerts. Dieses in Marketingbroschüren oft vernachlässigte Detail bestimmt direkt die Zukunft Ihres Kapitals, Ihr Recht, die Immobilie zu vererben, und den langfristigen Wert Ihrer Investition. Viele ausländische Investoren gehen davon aus, dass sie beim Immobilienkauf in einem Land ein unbefristetes Eigentum an Grundstück und Gebäude erwerben; nach Abschluss der Transaktion stellen sie jedoch möglicherweise fest, dass sie lediglich ein auf einen bestimmten Zeitraum begrenztes „Nutzungsrecht“ erworben haben.

In diesem Leitfaden untersuchen wir die in globalen Rechtssystemen als grundlegend geltenden Eigentumsmodelle Freehold und Leasehold sowie globale Märkte wie die Türkei und die VAE, die Ausländern 100 % Alleineigentum sowie Staatsbürgerschafts- und Aufenthaltsrechte gewähren.

1. Was ist Freehold und Leasehold? Die wichtigsten rechtlichen Unterschiede

Im Immobilienrecht werden Eigentumsrechte je nachdem, wem das Land und das darauf befindliche Gebäude gehören und für wie lange, in zwei Hauptkategorien unterteilt:

Freehold (Alleineigentum / Volleigentum)

Freehold-Eigentum bedeutet, dass ein Investor sowohl das Gebäude als auch das Grund und Boden, auf dem sich die Immobilie befindet, unbefristet und ununterbrochen besitzt. Rechtlich gesehen kann die Dauer des Eigentums nicht eingeschränkt werden. Personen mit einem Freehold-Grundbucheintrag können:

• Die Immobilie jederzeit verkaufen, übertragen oder vermieten.
• Das Eigentumsrecht über Generationen hinweg an ihre Erben weitergeben.
• Über vollständige Verfügungsrechte über das Gebäude und das Grundstück verfügen.

Leasehold (Pacht / Nutzungsrecht)

Im Falle des Leasehold-Status kauft der Investor nicht die Immobilie selbst, sondern lediglich das Nutzungsrecht für einen bestimmten Zeitraum. Am Ende dieser Pachtzeiten, die in der Regel bis zu 99 Jahre dauern, fällt die Immobilie und das darauf befindliche Gebäude vollständig an den Grundstückseigentümer zurück. In Märkten wie Hongkong befindet sich fast das gesamte Land im Besitz des Staates und wird nur im Leasehold-Status übertragen.

2. Globale Zentren, die ausländischen Investoren 100 % Eigentum, Staatsbürgerschaft und Aufenthalt bieten

Historisch gesehen haben viele Länder aus strategischen Gründen den direkten Besitz von Grund und Boden durch ausländische Staatsbürger eingeschränkt. Länder, die globales Kapital anziehen möchten, bieten ausländischen Investoren jedoch neben vollen Eigentumsrechten auch attraktive Staatsbürgerschafts- und Aufenthaltsprogramme an.

Türkei: Direktes Staatsbürgerschaftsrecht bei einer Investition von 400.000 USD

Die Türkei bietet ausländischen Investoren sowohl die Möglichkeit eines 100 % alleinigen Eigentums (Freehold) als auch eines der weltweit beliebtesten Programme für Staatsbürgerschaft durch Investition (CBI):

• Direkte Staatsbürgerschaftsschwelle: Ausländische Investoren und ihre Familien, die in der Türkei Immobilien im Wert von mindestens 400.000 USD erwerben, haben das Recht, direkt die türkische Staatsbürgerschaft zu erwerben.
• 3-Jahres-Veräußerungssperre (Schutzerklärung): Als Grundvoraussetzung für den Antrag auf Staatsbürgerschaft wird im Grundbucheintrag der erworbenen Immobilie ein Vermerk eingetragen, dass sie 3 Jahre lang nicht verkauft werden darf.
• Vollständiges Eigentum und Verfügungsrecht: Investoren werden vollständige Eigentümer der Immobilie und können die Immobilie nach Ablauf der 3-jährigen Haltefrist nach Belieben verkaufen oder vermieten, um ein Einkommen in Fremdwährung zu erzielen.

Dubai (VAE): Freehold-Gebiete und das 10-jährige Golden Visa

Die Vereinigten Arabischen Emirate gewähren Ausländern seit 2002 in ausgewiesenen Freehold-Gebieten das Recht auf 100 % Eigentum:

• Unbegrenztes Verfügungsrecht und steuerfrei: In Gebieten wie Downtown Dubai, Palm Jumeirah und Dubai Marina sind Ausländer volle Eigentümer und von jährlichen Grund- oder Kapitalertragssteuern befreit.
• Golden Visa Aufenthaltsrecht: Ausländer, die in Freehold-Gebieten Immobilien im Wert von 2.000.000 AED (~545.000 USD) oder mehr investieren, haben Anspruch auf ein 10-jähriges Golden Visa-Aufenthaltsvisum ohne Residenzpflicht im Land.

3. Minderung rechtlicher Risiken bei grenzüberschreitenden Investitionen (Due-Diligence-Checkliste)

Die wichtigsten rechtlichen Prüfschritte (Legal Due Diligence), die beim Immobilienerwerb im Ausland durchgeführt werden müssen, um die Eigentumsart zu verifizieren und potenzielle Betrugsrisiken zu vermeiden, sind folgende:

• Überprüfung der Eigentumskette: Die Rechte an der Immobilie müssen direkt aus den Registern des lokalen Grundbuchamtes geprüft werden.
• Prüfung von Vermerken und Hypotheken: Es ist unerlässlich zu prüfen, ob auf der Immobilie Pfändungen, Hypotheken oder anhängige Gerichtsverfahren lasten.
• Unabhängige Rechtsberatung: Es ist zwingend erforderlich, mit einem unabhängigen lokalen Anwalt zusammenzuarbeiten, der direkt den Investor vertritt, anstelle des Anwalts des Verkäufers oder Maklers.

🎯 Fazit

Der grundlegendste Weg zur Gewährleistung der Kapitalsicherheit bei ausländischen Immobilieninvestitionen besteht darin, zu wissen, über welche rechtlichen Rechte Sie im Grundbuch verfügen. Modelle wie die Möglichkeit der türkischen Staatsbürgerschaft bei einer Immobilieninvestition von 400.000 $ und das von Dubai angebotene 10-jährige Golden Visa bilden in Kombination mit der Sicherheit eines 100 % Freehold-Eigentums die stärksten Vorteile für internationale Investoren.