Kuzguncuk'ta Boğaz Manzaralı Restore Konak Dairesi — 图片 1

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出售 · 公寓 · USK-1041

Kuzguncuk'ta Boğaz Manzaralı Restore Konak Dairesi

Kuzguncuk, Üsküdar3+1175 m²

价格$381,300₺18,500,000105.714 ₺ / m²

1 TRY ≈ 0.0206 USD · 汇率日期 2026年9月11日 · TCMB — Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası
换算金额仅供参考；具有约束力的价格以 TRY 计。

区域办公室: Çengelköy

描述

İcadiye Caddesi'ne yürüme mesafesindeki sakin bir sokakta yer alan konak, 2021 yılında Koruma Kurulu onaylı projeyle baştan aşağı restore edildi. Özgün ahşap doğramalar korunurken tesisat, elektrik ve ısı yalıtımı tamamen yenilendi.

Dairenin salonu güneybatıya bakıyor; öğleden sonra saatlerinde Boğaz'ı ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'nü kesintisiz görüyorsunuz. Mutfak açık plan olarak tasarlandı, ankastre ürünler dahildir.

Ebeveyn banyolu ana yatak odası dışında iki oda daha bulunuyor; bunlardan biri çalışma odası olarak düzenlenmiş durumda. Binada toplam üç daire var, komşuluk ilişkileri sakin.

版本信息

房型: 3+1
建筑面积: 175 m²
使用面积: 148 m²
卫生间: 2
所在楼层: 2. Kat
建筑总层数: 3
楼龄: 4
供暖: Doğalgaz kombi · yerden ısıtma
停车位: Açık otopark (1 araç)
产权状态: Kat mülkiyetli
家具情况: Eşyasız
贷款资格: Uygun
发布日期: 2026年7月14日

房源特点

Boğaz manzarası
Restore edilmiş tarihi bina
Yerden ısıtma
Ankastre mutfak
Ebeveyn banyolu
Ahşap doğrama
Isı ve ses yalıtımı
Çelik kapı

Hesap

购买时产生的税费

过户税——合计（%4）依法由买卖双方各承担一半（%2 + %2）: $15,300
买方份额实务中通常全部由买方承担——可以协商: $7,626
评估报告使用贷款及向外国买家出售时为强制要求: ~ $175
公证与翻译（估算）委托书、口译与文件费用: ~ $82
买方估算总额房产价格 + 买方承担的过户税 + 强制费用: $389,200

卖方一侧还可能产生资本利得税：若不动产在 5 年期满前出售，所得须缴纳所得税。2026 年的免税额为 150.000 ₺。

销售税计算器费率截至 2026年1月1日 · 估算结果，不具约束力

投资分析

估算数据

毛收益率

%2,8

年租金 / 成本

净收益率

%1,8

已扣除各项支出

回本周期

55.7 年

以净租金收回成本

每净平方米单价

133.867 ₺

按 148 平方米计算

从您口袋支出的

挂牌价房源信息中标示的金额	18.500.000 ₺
预期议价空间（%4,0）房龄 4 年、面积 148 平方米建筑的预计折让	− 740.000 ₺
议价后价格366.051 USD	17.760.000 ₺
产权过户税（%4）由买卖双方分担；此处全部计入买方	710.400 ₺
中介佣金（%3,0）不含增值税	532.800 ₺
律师及档案费用6.000 美元——合同、产权跟进、委托书	291.107 ₺
装修与室内工程房龄 4 年建筑的每平方米估算	518.000 ₺
投资总成本408.351 USD	19.812.307 ₺

进入您口袋的

预计月租金314 ₺ / m² · 21 Kuzguncuk kira endeksi (3+1, 21 ilan)	46.500 ₺
年度毛租金十二个月的收租	558.000 ₺
物业管理费每年	− 79.920 ₺
房产税每年分两期缴纳	− 37.000 ₺
保险（地震险与住宅险）每年	− 17.760 ₺
空置期预留平均每年约半个月用于寻找租客	− 23.250 ₺
管理佣金已收租金的 8%	− 44.640 ₺
年度净租金已扣除各项支出	355.430 ₺

租金估算依据我们房源库中 21 处可比出租房源的每平方米净租金计算；议价空间与装修费用为预估。费率截至 2026年1月1日，汇率 48,52 TL。此非具约束力的报价—— 与我们的本区顾问我们建议共同厘清。

产权类型

产权证上写了什么，与房子本身同样重要

有条件贷款

土地产权证

地上没有建筑物，或建筑物未登记在产权证上的不动产权属证明。您拥有的是土地，而不是独立住宅。

产权证上没有独立单元编号；您拥有整块地或其中的份额。
在共有地块上，产权证不写明哪些平方米归您所有；使用需与其他共有人达成协议。
规划状况须另行向市政当局查询——未纳入规划的地块可能多年无法建造。
房产税按土地税率计征，与住宅税率不同。

共有地块并不好卖：寻找买家所需时间远长于住宅，且其他共有人享有优先购买权。

多数银行不对土地发放住房贷款；土地贷款是另一种产品，利率更高、期限更短。

有条件贷款

楼层地役权（在建阶段）

在建筑尚未竣工时，就图纸中的独立单元设立的权利。您的房屋已登记在产权证上，但建筑物在法律上尚未视为竣工。

依图纸设立：楼层、户号与面积均登记在产权证上。
建筑竣工并取得使用许可后，即转为区分所有权。
转换通常统一办理；您无需单独申请。
取得使用许可前，水电开户无法转为正式，只能使用临时开户。

在没有使用许可的建筑中，转为区分所有权可能耗时数年。购买前务必询问是否已取得许可，若未取得，障碍何在。

可以办理贷款，但银行通常估值偏低，部分银行要求提供使用许可。

该房源的产权证可办贷款

区分所有权

建筑已竣工、取得使用许可，且每个独立单元各自登记产权的状态。对买方而言是最安全的产权类型。

该房屋以其独立单元编号及土地份额登记在产权证上。
已取得使用许可；水、电、燃气均为正式开户。
公共区域与土地份额在管理规约中已明确。
买卖、抵押与贷款手续在此产权类型下最为顺畅。

区分所有权本身并不代表建筑物结构安全。施工监理报告与抗震规范符合性须另行核查。

银行对此产权类型给予最高贷款成数，评估流程也最快。

左右滑动卡片

位置

Kuzguncuk, Üsküdar / İstanbul

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地图与距离以社区中心为准，仅供参考；确切地址在看房时告知。

关于本房源

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