Como funciona o processo de venda de imóveis para estrangeiros?

A venda para um comprador estrangeiro funciona de forma diferente da venda para um comprador turco. O processo é mais longo, há mais burocracia e a maioria dos atrasos surge de onde o vendedor menos espera. Se você está pensando em vender, conhecer essas etapas desde o início garante que você não perca o comprador.

1. O relatório de avaliação é obrigatório

Nas vendas a estrangeiros, é obrigatório obter um relatório de avaliação imobiliária de uma instituição licenciada pela SPK (Conselho de Mercado de Capitais). A preparação do relatório leva alguns dias úteis e tem um prazo de validade — não é possível ir ao registo predial com um relatório caducado.

Se o comprador for requerer a cidadania, o relatório servirá também como o documento original que comprova que o limite exigido foi atingido. Se o valor do relatório ficar abaixo do esperado, não é o preço de venda que entra em risco, mas o próprio processo de pedido. Por isso, ao trabalhar com um comprador sério, solicitar o relatório numa fase inicial protege o tempo de todos.

2. Consulta de zona militar restrita

É realizada uma consulta para verificar se o imóvel está fora de zonas militares restritas e zonas de segurança. A consulta é conduzida pela conservatória do registo predial (tapu müdürlüğü) e a sua conclusão pode demorar algum tempo. Na maior parte de Istambul não há problemas, mas agendar o compromisso sem esperar pelo resultado resulta num dia desperdiçado.

3. Pagamento do valor através do banco

O valor deve ser transferido do banco, em nome do comprador para o vendedor. Não são aceites pagamentos em dinheiro vivo. Se o comprador for solicitar a cidadania, a moeda estrangeira é vendida ao Banco Central antes da compra e é obtido um certificado de compra de divisas. Este documento é indispensável para o processo e não pode ser gerado posteriormente.

O erro irreversível mais comum: concluir a transação sem vender as divisas ao Banco Central. Nesse caso, o processo de cidadania é rejeitado e o imóvel permanece com o gravamen por três anos.

4. Marcação no Registo Predial (Tapu) e impostos

O imposto de transmissão (tapu harcı) é calculado com base no valor de venda e é pago antes da marcação. Para o comprador estrangeiro, devem estar prontos a tradução do passaporte, o número de identificação fiscal e, se necessário, um tradutor juramentado. A ausência de um tradutor na marcação é o motivo mais comum para que o processo não seja concluído naquele dia.

5. O gravamen (şerh) e o pós-venda

Se o comprador fizer um pedido de cidadania, é colocado um gravamen no registro de imóveis (tapu) indicando que o imóvel não será vendido por três anos. Este gravamen não diz respeito ao vendedor, mas como restringe a futura transferência da propriedade, o comprador deve estar ciente disso.

Atrasos frequentes por parte do vendedor

• Não ter a propriedade definitiva (Kat mülkiyeti) — embora a venda com propriedade superficiária (kat irtifakı) seja possível, isso gera hesitação por parte do comprador.
• Falta do certificado de habite-se (iskân belgesi).
• Um dos co-proprietários estar no estrangeiro e a procuração não ter sido emitida a tempo.
• Existência de hipoteca ou penhora registada e atraso no levantamento da mesma (fek işlemi).
• Dívidas de condomínio e imposto predial por liquidar.

Todos estes pontos são questões que podem ser resolvidas semanas antes da venda. É por isso que verificamos a documentação de cada imóvel que aceitamos na nossa carteira antes do início das negociações de venda: o processo precisa estar limpo quando a negociação chegar à mesa.

As informações contidas neste artigo destinam-se apenas a fins informativos gerais. A legislação pode sofrer alterações; as condições atuais devem ser confirmadas antes de realizar a transação.