Como Saber se o Seu Aluguel está Correto?

A frase "na minha rua subiu para 60 mil" é a frase mais ouvida e menos útil nas negociações de aluguel. O preço de um anúncio publicado não significa que esse aluguel foi realmente pago. A pergunta correta é: no mesmo bairro, quanto foi efetivamente assinado recentemente para imóveis com características semelhantes?

A diferença entre o preço do anúncio e o aluguel real

O preço do anúncio é um desejo, o contrato assinado é um fato. A diferença entre eles varia conforme a região e o período; nos períodos em que a demanda enfraquece, os anúncios ficam meses sem ser atualizados e fazem o mercado parecer mais alto do que é. Portanto, um estudo sério da taxa de mercado baseia-se, tanto quanto possível, em dados de contratos fechados.

Por que a mediana e não a média?

Digamos que nove de cada dez aluguéis em um bairro custem 30 mil e um custe 120 mil. A média dá 39 mil — no entanto, nenhuma habitação chega a ver esse dinheiro. A mediana, por sua vez, é de 30 mil e descreve o mercado com precisão. Como a mediana mostra o valor exatamente no meio da ordem, ela não é afetada por alguns anúncios absurdos.

Um único anúncio fora da curva é suficiente para distorcer a média. Para distorcer a mediana, metade dos dados precisaria mudar.

O que a amplitude da faixa nos diz?

Nos estudos de taxa de mercado, não é fornecido apenas um único número, mas uma faixa juntamente com os limites inferior e superior. A informação real está frequentemente oculta na amplitude dessa faixa.

• Faixa estreita: o estoque de moradias no bairro é homogêneo, a precificação está consolidada. A margem para negociação é pequena.
• Faixa ampla: grande diferença na idade do edifício, fachada e acabamentos. O posicionamento correto faz uma diferença significativa.

Critérios utilizados na seleção de imóveis comparativos

• O mesmo bairro e, se possível, o mesmo grupo de rua e avenida
• O mesmo número de quartos e área bruta semelhante
• Idade do edifício próxima e o mesmo sistema de aquecimento
• Semelhança de andar e fachada — andares intermediários e fachada sul tendem a ficar próximos ao limite superior
• Estar ou não em condomínio fechado; vaga de garagem e segurança refletem-se diretamente no aluguel
• Estar mobiliado ou não e a quem pertence a taxa de condomínio
• Os dados serem recentes — um contrato de um ano atrás não reflete a taxa de mercado atual

O custo oculto da precificação alta

Um apartamento precificado dez por cento acima da taxa de mercado fica vago por alguns meses a mais, em média. Um mês de vacância equivale a um doze avos do aluguel anual; o excesso de dez por cento solicitado equivale a um décimo do aluguel anual. Em termos gerais, para um apartamento que fica vago por dois meses, o aluguel extra solicitado deixa de fazer sentido.

O custo da precificação baixa é mais insidioso: após a celebração do contrato, o reajuste permanece atrelado ao teto do IPCA (TÜFE). Ou seja, um aluguel que começa baixo permanece baixo por anos, e a diferença entre eles só pode ser sanada por meio de uma ação revisional de aluguel quando se completarem cinco anos.

O que é válido em uma ação de revisão de aluguel?

Nos contratos que completam cinco anos, se as partes não chegarem a um acordo, o tribunal determina o valor de mercado. O perito reúne os comparativos na região, examina a condição do imóvel e chega a um valor aplicando um desconto de equidade. Aqui também, o que é determinante não são os anúncios, mas os contratos assinados.

Se você quiser ver as faixas atuais para o seu próprio imóvel com base no bairro e no número de quartos, pode usar nossa ferramenta de taxa de aluguel de mercado e obter uma consulta gratuita com nossa equipe para uma avaliação específica do imóvel.