Sete Erros Frequentes no Reajuste de Aluguel

Hoje em dia, a maioria das pessoas já sabe que o teto legal para o reajuste de aluguel é a taxa de variação do IPCA (ou índice equivalente aplicável) com base nas médias de doze meses. Apesar disso, os mesmos erros continuam a ser repetidos na prática, fazendo com que os proprietários percam dinheiro todos os anos e os inquilinos nem percebam que estão pagando a mais.

Erro 1: Usar a taxa do mês errado

A taxa a ser utilizada é a média de doze meses anunciada para o mês anterior ao mês em que o contrato foi renovado. Em um contrato renovado em setembro, aplica-se a taxa de agosto. Como a taxa muda todos os meses, escolher o mês errado leva diretamente a um valor de aluguel incorreto.

Erro 4: Confundir a variação mensal com a média

O instituto de estatística anuncia dois números diferentes todos os meses: a variação daquele mês e a variação com base nas médias de doze meses. O que deve ser usado no reajuste do aluguel é o segundo. Fazer o cálculo com o número da variação mensal ou anual geralmente resulta em um reajuste acima do teto, e a parte excedente torna-se inválida.

Erro 5: Fazer o cálculo com base em um regulamento expirado

Um teto temporário de vinte e cinco por cento foi aplicado aos aluguéis residenciais entre 11 de junho de 2022 e 1 de julho de 2024. Este período encerrou-se; o critério voltou a ser a média do índice oficial. Tal teto nunca foi aplicado aos aluguéis comerciais.

Erro 7: Não notificar o reajuste por escrito

O aumento dentro do limite legal não depende da aceitação do inquilino; no entanto, em caso de litígio, cabe ao proprietário comprovar que a notificação foi feita. Fazer a notificação por escrito antes do período de renovação elimina antecipadamente a maior parte das discussões que possam surgir depois.

Erro 6: Não fazer o reajuste e depois exigi-lo em bloco

O direito ao reajuste não prescreve e pode ser cobrado retroativamente. No entanto, um aumento não cobrado efetivamente também fica para trás no cálculo do ano seguinte; a perda se acumula e cresce ao longo dos anos. Em um contrato onde nenhum reajuste é feito por dois anos consecutivos, a diferença entre os valores raramente é recuperada.

Erro 2: Tentar fazer o reajuste no meio do ano

O aumento é válido para o período de renovação do contrato. Não é permitido fazer um reajuste unilateral no meio do ano. Mesmo nos casos em que o inquilino concorda, esse tipo de alteração fica sujeito a contestações no futuro.

Erro 3: Continuar olhando para o IPCA quando se completam cinco anos

Quando a relação locatícia completa cinco anos, o critério muda: o teto do IPCA deixa de ser aplicado e o valor de mercado (valor de aluguel de referência) do imóvel passa a ser a base. Se as partes não chegarem a um acordo, o tribunal determina o novo valor avaliando os aluguéis comparáveis (equivalentes) e a condição do imóvel.

Em um contrato onde não há reajuste há muito tempo, completar cinco anos é a maior janela de oportunidade para o proprietário. A maioria das pessoas perde essa data por não acompanhá-la.

O que é determinante em uma ação revisional de aluguel?

O perito examina a localização e o estado do imóvel, coleta contratos de aluguel equivalentes na região e chega a um valor aplicando um desconto de equidade. O que determina isso aqui não são os preços de anúncios, mas contratos realmente assinados. A força dos dados comparáveis afeta diretamente o resultado do processo.

Se foi acordada em seu contrato uma taxa inferior ao teto legal, a taxa do contrato é válida. Este texto tem fins apenas informativos e não substitui a opinião jurídica.