Arrendamento por Temporada: Tudo o que Você Precisa Saber Antes de Obter a Licença

O regulamento que entrou em vigor no início de 2024 condicionou o aluguel de imóveis residenciais por períodos inferiores a cem dias à obtenção de uma licença. Antes da regulamentação, muitas pessoas que atuavam nessa atividade ainda continuam com o velho hábito e não percebem a magnitude das multas aplicadas.

A condição mais difícil: unanimidade dos condôminos

Para o pedido de licença, exige-se o consentimento unânime de todos os condôminos do edifício. A maioria não basta; a oposição de um único proprietário interrompe o requerimento. Na prática, a maioria dos pedidos emperra exatamente aqui.

O consentimento é obtido como uma decisão da assembleia de condôminos e anexado ao pedido. A aprovação da administração do condomínio ou do síndico não substitui esta condição — este é um erro frequente.

Em instalações de alto padrão que possuem serviços como recepção, segurança, limpeza diária, serviço de saúde e piscina, esta condição de unanimidade não é exigida. Verificar se o edifício se enquadra nessa definição antes de investir evita decepções futuras.

Mais de um apartamento no mesmo edifício

O número de licenças a serem emitidas em nome de uma pessoa não pode exceder um quarto do total de frações autônomas do edifício. Se essa proporção corresponder a mais de cinco frações autônomas, também será exigida uma licença de funcionamento comercial. Com esta regra, o modelo de comprar um prédio inteiro e abrir todas as unidades para aluguel diário transformou-se efetivamente em uma gestão licenciada.

Obrigatoriedade de placa

É obrigatório afixar uma placa na entrada da residência licenciada indicando que ela é alugada para fins turísticos. A não fixação da placa é motivo de multa separada; se não for sanada dentro do prazo concedido, a multa é multiplicada.

Como as multas se multiplicam?

• É aplicada uma coima administrativa para cada fração autônoma no aluguel sem licença.
• É concedido um prazo de quinze dias; se a licença não for obtida nesse período, a multa é multiplicada por cinco.
• Se a infração se repetir, a multa é dobrada mais uma vez.
• O aluguel diário do imóvel pelo locatário a terceiros está sujeito a uma multa adicional.
• Fracionar o contrato para não ultrapassar cem dias também é motivo de multa.

As multas são aplicadas por fração autônoma. Para alguém que aluga três apartamentos sem permissão, o valor é triplicado; isso atinge rapidamente uma magnitude capaz de apagar toda a receita de uma temporada.

O lado fiscal: agora é rendimento comercial

O aluguel por temporada não é considerado rendimento de capitais imobiliários como o aluguel residencial clássico; é avaliado como rendimento comercial. Isso muda radicalmente a natureza do negócio.

• Suare a obrigação de estabelecimento fiscal e de manutenção de contabilidade.
• É necessário emitir um documento para cada aluguel.
• Começa a obrigação do imposto sobre o valor agregado.
• O imposto de alojamento também surge separadamente.
• Não é possível beneficiar-se das isenções aplicáveis ao aluguel residencial.

Ou seja, uma alta receita bruta pode ser enganosa. É necessário comparar o valor restante após deduzir impostos, contabilidade, limpeza, operação e comissão da plataforma com a renda de aluguel de longo prazo do mesmo apartamento. Em algumas regiões, o aluguel diário compensa de longe; em outras, não vale o esforço.

Lista a ser feita antes de tomar uma decisão

• Você é o proprietário do imóvel? A licença é emitida em nome do proprietário.
• Você conseguirá obter a decisão da assembleia de condôminos?
• O número de apartamentos registrados em seu nome no mesmo edifício excede um quarto?
• Há uma entrada adequada onde a placa possa ser afixada?
• Você está pronto para abrir uma obrigatoriedade fiscal comercial e arcar com o custo de contabilidade?

Se você não puder dizer sim a todas as cinco perguntas, o processo de licenciamento emperra antes de começar. Este artigo tem fins apenas informativos; consulte seu consultor financeiro e advogado antes de se inscrever.