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Kuzguncuk'ta Boğaz Manzaralı Restore Konak Dairesi — photo 101 / 06

Vente · Appartement · USK-1041

Kuzguncuk'ta Boğaz Manzaralı Restore Konak Dairesi

Kuzguncuk, Üsküdar3+1175 m²

Prix381 300 $18 500 000 ₺105.714 ₺ / m²

1 TRY ≈ 0,0206 USD · taux du 11 septembre 2026 · TCMB — Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası
Les montants convertis sont indicatifs ; le prix contractuel est celui exprimé en TRY.

Bureau régional: Çengelköy
Description

İcadiye Caddesi'ne yürüme mesafesindeki sakin bir sokakta yer alan konak, 2021 yılında Koruma Kurulu onaylı projeyle baştan aşağı restore edildi. Özgün ahşap doğramalar korunurken tesisat, elektrik ve ısı yalıtımı tamamen yenilendi.

Dairenin salonu güneybatıya bakıyor; öğleden sonra saatlerinde Boğaz'ı ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'nü kesintisiz görüyorsunuz. Mutfak açık plan olarak tasarlandı, ankastre ürünler dahildir.

Ebeveyn banyolu ana yatak odası dışında iki oda daha bulunuyor; bunlardan biri çalışma odası olarak düzenlenmiş durumda. Binada toplam üç daire var, komşuluk ilişkileri sakin.

Mentions légales
Pièces
3+1
Surface brute
175 m²
Surface utile
148 m²
Salles de bain
2
Étage
2. Kat
Étages de l'immeuble
3
Âge du bâtiment
4
Chauffage
Doğalgaz kombi · yerden ısıtma
Parking
Açık otopark (1 araç)
Statut du titre
Kat mülkiyetli
Ameublement
Eşyasız
Éligibilité au crédit
Uygun
Date de publication
14 juillet 2026
Caractéristiques
  • Boğaz manzarası
  • Restore edilmiş tarihi bina
  • Yerden ısıtma
  • Ankastre mutfak
  • Ebeveyn banyolu
  • Ahşap doğrama
  • Isı ve ses yalıtımı
  • Çelik kapı
Hesap

Taxes et frais à l'achat

Droits de mutation — total (%4)La loi la partage à parts égales entre l'acheteur et le vendeur (%2 + %2)
15 300 $
Part de l'acheteurEn pratique, elle est le plus souvent laissée entièrement à l'acheteur — c'est négociable
7 626 $
Rapport d'expertiseObligatoire en cas de crédit et de vente à un acheteur étranger
~ 175 $
Notaire et traduction (estimation)Frais de procuration, d'interprète et de dossier
~ 82 $
Total estimé pour l'acheteurPrix du bien + part de l'acheteur dans les droits + frais obligatoires
389 200 $

Une taxe sur la plus-value peut également peser sur le vendeur : si le bien est vendu avant 5 ans, le gain est soumis à l'impôt sur le revenu. L'abattement pour 2026 est de 150.000 ₺.

Calculateur de l'impôt sur la venteTaux au 1 janvier 2026 · calcul estimatif, non contractuel

Analyse d'investissement

Chiffres estimés

Rendement brut

%2,8

Loyer annuel / coût

Rendement net

%1,8

Après charges

Retour sur investissement

55.7 ans

Coût couvert par le loyer net

Prix au m² net

133.867 ₺

Sur la base de 148 m²

Ce qui sort de votre poche
Prix affichéLe montant indiqué dans l'annonce18.500.000 ₺
Marge de négociation attendue (%4,0)Décote prévue pour un immeuble de 4 ans et 148 m²− 740.000 ₺
Prix négocié366.051 USD17.760.000 ₺
Droits de mutation (%4)Partagé entre l'acheteur et le vendeur ; ici il est entièrement imputé à l'acheteur710.400 ₺
Commission d'agence (%3,0)Hors TVA532.800 ₺
Frais d'avocat et de dossier6.000 USD — contrat, suivi du titre, procuration291.107 ₺
Rénovation et aménagementEstimation au m² pour un immeuble de 4 ans518.000 ₺
Coût total de l'investissement408.351 USD19.812.307 ₺
Ce qui entre dans votre poche
Loyer mensuel estimé314 ₺ / m² · 21 Kuzguncuk kira endeksi (3+1, 21 ilan)46.500 ₺
Loyer annuel brutDouze mois d'encaissement558.000 ₺
Charges de copropriétéPar an− 79.920 ₺
Taxe foncièrePar an, en deux échéances− 37.000 ₺
Assurance (séisme et habitation)Par an− 17.760 ₺
Provision pour vacanceEn moyenne un demi-mois par an à chercher un locataire− 23.250 ₺
Frais de gestion8 % du loyer encaissé− 44.640 ₺
Loyer annuel netAprès charges355.430 ₺

L'estimation de loyer est calculée à partir du loyer net au m² de 21 biens locatifs comparables de notre portefeuille ; la marge de négociation et le coût des travaux sont des projections. Taux au 1 janvier 2026, change 48,52 TL. Ceci n'est pas une offre ferme — avec notre conseiller local nous vous conseillons d'en discuter ensemble.

Types de titre

Ce que dit votre titre compte autant que le logement lui-même

Crédit sous conditions

Titre de terrain

Le titre d'un bien sans construction, ou dont la construction n'est pas inscrite au titre. Ce que vous possédez, c'est le sol, pas un logement individuel.

  • Le titre ne comporte pas de numéro de lot ; vous possédez la totalité de la parcelle ou une quote-part.
  • Sur une parcelle en indivision, le titre n'indique pas quels mètres carrés sont les vôtres ; leur usage suppose un accord avec les autres indivisaires.
  • Le statut d'urbanisme se vérifie séparément auprès de la mairie — un terrain non constructible peut le rester des années.
  • La taxe foncière est calculée au taux des terrains, différent du taux résidentiel.

Vendre une parcelle en indivision n'est pas simple : trouver un acquéreur prend bien plus de temps que pour un logement, et les autres indivisaires disposent d'un droit de préemption.

La plupart des banques n'accordent pas de prêt immobilier sur un terrain ; le prêt foncier est un produit distinct, au taux plus élevé et à la durée plus courte.

Crédit sous conditions

Servitude d'étage (avant achèvement)

Un droit constitué sur un lot du projet alors que l'immeuble n'est pas achevé. Votre logement figure au titre, mais l'immeuble n'est pas officiellement réputé terminé.

  • Elle est constituée d'après le plan : l'étage, le logement et la surface figurent au titre.
  • Une fois l'immeuble achevé et le permis d'habiter obtenu, elle est convertie en copropriété.
  • La conversion se fait le plus souvent collectivement ; vous n'avez pas à la demander seul.
  • Tant que le permis d'habiter n'est pas délivré, les abonnements d'électricité et d'eau ne deviennent pas définitifs et fonctionnent en provisoire.

Dans un immeuble sans permis d'habiter, le passage à la copropriété peut prendre des années. Avant d'acheter, demandez toujours s'il a été délivré et, sinon, ce qui le bloque.

Un crédit est possible, mais la banque évalue en général le bien plus bas et certaines exigent le permis d'habiter.

Titre de propriété de ce bienÉligible au crédit

Copropriété

L'état dans lequel l'immeuble est achevé, le permis d'habiter délivré et chaque lot titré séparément. C'est le type de titre le plus sûr pour l'acheteur.

  • Le logement est inscrit au titre avec son propre numéro de lot et sa quote-part de terrain.
  • Le permis d'habiter est délivré ; les abonnements d'électricité, d'eau et de gaz sont définitifs.
  • Les parties communes et les quotes-parts de terrain sont définies dans le règlement de copropriété.
  • Les ventes, hypothèques et crédits se déroulent le plus facilement avec ce type de titre.

La copropriété à elle seule ne signifie pas que l'immeuble est sain. Le rapport de contrôle technique et la conformité à la norme parasismique doivent être vérifiés à part.

Les banques accordent le taux de financement le plus élevé sur ce type de titre, et l'expertise y est la plus rapide.

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Emplacement

Kuzguncuk, Üsküdar / İstanbul

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© OpenStreetMap

La carte et les distances sont approximatives, calculées depuis le centre du quartier ; l’adresse exacte est communiquée lors du rendez-vous.

À propos de ce bien

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