Comment se déroule le processus de vente immobilière à un étranger ?

La vente à un acheteur étranger diffère de la vente à un acheteur turc. Le processus est plus long, les formalités administratives sont plus nombreuses et la plupart des retards proviennent d'endroits où le vendeur ne s'y attend pas du tout. Si vous envisagez de vendre, connaître ces étapes dès le départ vous évite de perdre l'acheteur.

1. Le rapport d'évaluation est obligatoire

Pour les ventes réalisées auprès d'étrangers, il est obligatoire d'obtenir un rapport d'évaluation immobilière auprès d'une institution agréée par le SPK (Conseil des Marchés Financiers). L'établissement du rapport prend quelques jours ouvrables et a une période de validité — il est impossible de se rendre au cadastre avec un rapport périmé.

Si l'acheteur fait une demande de citoyenneté, le rapport constitue également le document officiel prouvant que le seuil requis est atteint. Si la valeur indiquée dans le rapport est inférieure aux attentes, ce n'est pas seulement le prix de vente qui est compromis, mais la demande elle-même. Par conséquent, faire établir le rapport à un stade précoce lors d'une collaboration avec un acheteur sérieux permet de préserver le temps de chacun.

2. L'enquête sur la zone militaire interdite

Une enquête est menée pour certifier que le bien immobilier se trouve en dehors d'une zone militaire interdite et d'une zone de sécurité. Cette démarche est effectuée par la direction du cadastre (tapu) et son résultat peut prendre du temps. Dans la plupart des régions d'Istanbul, il n'y a pas de problème, mais prendre rendez-vous sans attendre le résultat revient à perdre une journée.

3. Le paiement du prix par virement bancaire

Le prix doit être transféré de la banque de l'acheteur au vendeur. Les paiements en espèces ne sont pas acceptés. Si l'acheteur fait une demande de citoyenneté, les devises étrangères sont vendues à la Banque centrale avant l'achat et un certificat d'achat de devises est obtenu. Ce document est indispensable pour le dossier et ne peut pas être établi ultérieurement.

L'erreur irréversible la plus fréquente : finaliser la transaction sans que les devises n'aient été vendues à la Banque centrale. Dans ce cas, le dossier de citoyenneté est rejeté et le bien reste grevé d'une mention d'inaliénabilité pendant trois ans.

4. Le rendez-vous au cadastre (tapu) et les taxes

Les droits de mutation (tapu harcı) sont calculés sur le prix de vente et payés avant le rendez-vous. Pour l'acheteur étranger, la traduction du passeport, le numéro d'identification fiscale et, si nécessaire, un traducteur assermenté doivent être prêts. L'absence du traducteur au rendez-vous est la cause la plus fréquente du non-achèvement de la transaction ce jour-là.

5. La mention d'inaliénabilité (şerh) et la suite

Si l'acheteur fait une demande de citoyenneté, une mention d'inaliénabilité interdisant la revente pendant trois ans est inscrite au cadastre (tapu). Cette mention ne concerne pas le vendeur, mais l'acheteur doit en être conscient car elle restreint la future cession du bien.

Retards fréquents du côté du vendeur

• Absence de passage à la copropriété (kat mülkiyeti) — bien que la vente avec servitude de étage (kat irtifakı) soit possible, cela suscite des hésitations du côté de l'acheteur.
• Absence du certificat de conformité (iskân).
• L'un des copropriétaires se trouve à l'étranger et la procuration n'est pas établie à temps.
• Présence d'une hypothèque ou d'une saisie et retard dans la mainlevée (fek).
• Dettes de charges de copropriété et d'impôt foncier non réglées.

Tous ces éléments sont des tâches qui peuvent être réglées des semaines avant la vente. C'est pourquoi nous contrôlons les documents de chaque bien que nous prenons en portefeuille avant le début des négociations : le dossier doit être propre lorsque l'on s'assoit à la table des négociations.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif. La législation est susceptible d'évoluer ; les conditions actuelles doivent être confirmées avant toute transaction.