Comment savoir si votre loyer est correct ?

"Dans notre rue, c'est monté à 60 mille", c'est la phrase qu'on entend le plus souvent et qui sert le moins lors des négociations de loyer. Le prix affiché d'une annonce ne signifie pas que ce loyer a réellement été payé. La bonne question est la suivante : combien a-t-on réellement signé récemment pour des logements similaires dans le même quartier ?

La différence entre le prix affiché et le loyer réel

Le prix affiché est un vœu pieux, le contrat signé est une réalité. La différence varie selon la région et la période ; pendant les périodes de faiblesse de la demande, les annonces restent en ligne pendant des mois sans être mises à jour, ce qui donne une image surévaluée du marché. C'est pourquoi une étude sérieuse des prix du marché s'appuie autant que possible sur les données de contrats conclus.

Pourquoi utiliser la médiane plutôt que la moyenne ?

Imaginons que sur dix locations dans un quartier, neuf soient à 30 mille et une à 120 mille. La moyenne donne 39 mille — alors qu'aucun logement ne se loue à ce prix. La médiane est quant à elle de 30 mille et reflète correctement le marché. La médiane indiquant la valeur exactement au milieu du classement, elle n'est pas influencée par quelques annonces aberrantes.

Une seule annonce aberrante suffit pour fausser la moyenne. Il faut que la moitié des données changent pour fausser la médiane.

Que nous apprend l'amplitude de la fourchette ?

Dans les études de prix du marché, on ne donne pas un chiffre unique, mais une fourchette accompagnée d'une limite inférieure et supérieure. L'information essentielle est souvent cachée dans l'amplitude de cette fourchette.

• Fourchette étroite : le parc immobilier du quartier est homogène, la tarification est bien établie. La marge de négociation est faible.
• Fourchette large : les différences d'âge du bâtiment, d'orientation et d'équipements sont importantes. Un bon positionnement fait une différence considérable.

Critères utilisés pour la sélection des biens comparables

• Le même quartier et, si possible, le même groupe de rues et d'avenues
• Le même nombre de pièces et une surface brute similaire
• Un âge du bâtiment proche et le même système de chauffage
• Similarité d'étage et d'orientation — un étage intermédiaire et une orientation sud se situent près de la limite supérieure
• Le fait de se trouver ou non dans une résidence (site) ; le parking et la sécurité se réagissent directement sur le loyer
• Le fait qu'il soit meublé ou non et à qui incombe les charges de copropriété (aidat)
• La récence des données — un contrat d'il y a un an ne reflète pas les prix du marché d'aujourd'hui

Le coût caché d'une surévaluation

Un appartement surévalué de dix pour cent par rapport au prix du marché reste inoccupé en moyenne plusieurs mois de plus. Un mois de vacance représente un douzième du loyer annuel ; l'excès de dix pour cent demandé représente un dixième du loyer annuel. Pour le dire grossièrement, le loyer supplémentaire demandé pour un appartement qui reste vide deux mois perd tout son sens.

Le coût d'une sous-évaluation est quant à lui plus insidieux : une fois le contrat conclu, l'augmentation reste soumise au plafond de l'indice des prix à la consommation (TÜFE). Autrement dit, un loyer qui commence bas reste bas pendant des années, et la différence ne peut être comblée qu'au bout de cinq ans par le biais d'une action en révision de loyer.

Qu'est-ce qui est pris en compte dans l'action en fixation de loyer ?

Si les parties ne parviennent pas à un accord pour les contrats atteignant cinq ans, le tribunal détermine le prix du marché. L'expert rassemble les biens comparables de la région, examine l'état du bien immobilier et parvient à un montant en appliquant une décote d'équité. Ici encore, ce qui est déterminant, ce ne sont pas les annonces, mais les contrats signés.

Si vous souhaitez consulter les fourchettes actuelles pour votre propre bien immobilier en fonction du quartier et du nombre de pièces, vous pouvez utiliser notre outil d'estimation des loyers et obtenir l'avis gratuit de notre équipe pour une évaluation spécifique à votre bien.