Location de courte durée : Tout ce que vous devez savoir avant d'obtenir un permis

La réglementation entrée en vigueur au début de 2024 a subordonné la location de logements pour une durée inférieure à cent jours à l'obtention d'un permis. Avant cette réglementation, beaucoup de ceux qui exerçaient cette activité continuent selon leurs anciennes habitudes et ne réalisent pas l'ampleur des amendes infligées.

La condition la plus difficile : l'unanimité des copropriétaires

Pour la demande de permis, le consentement unanime de tous les copropriétaires de l'immeuble est requis. La majorité ne suffit pas ; l'opposition d'un seul propriétaire bloque la demande. En pratique, la majeure partie des demandes achoppe ici.

Le consentement est obtenu sous forme de décision de l'assemblée des copropriétaires et joint à la demande. L'approbation de la gestion de la résidence ou du gestionnaire ne remplace pas cette condition — c'est une erreur fréquente.

Cette condition d'unanimité n'est pas requise dans les établissements de haute qualité disposant de services tels que la réception, la sécurité, le nettoyage quotidien, les services de santé et une piscine. Vérifier si l'immeuble correspond à cette définition avant d'investir évite des déceptions ultérieures.

Plusieurs appartements dans le même immeuble

Le nombre de permis délivrés au nom d'une seule personne ne peut excéder un quart du total des unités indépendantes de l'immeuble. Si ce ratio correspond à plus de cinq unités indépendantes, une licence d'ouverture d'établissement est également demandée. Avec cette règle, le modèle consistant à acheter un immeuble pour le destiner entièrement à la location journalière s'est effectivement transformé en une gestion agréée par licence.

L'obligation de plaque

Il est obligatoire d'accrocher une plaque à l'entrée du logement ayant obtenu un permis, indiquant qu'il est loué à des fins touristiques. Le défaut d'accrochage de la plaque constitue un motif d'amende distinct ; si le manquement n'est pas corrigé dans le délai imparti, l'amende est multipliée.

Comment les amendes se multiplient-elles ?

• Une amende administrative est appliquée pour chaque unité indépendante en cas de location sans permis.
• Un délai de quinze jours est accordé ; si le permis n'est pas obtenu dans ce délai, l'amende est multipliée par cinq.
• Si l'infraction se répète, l'amende est à nouveau multipliée.
• La location journalière du logement par le locataire à des tiers fait également l'objet d'une amende.
• Diviser le contrat pour ne pas dépasser les cent jours constitue également un motif d'amende.

Les amendes sont appliquées par unité indépendante. Pour quelqu'un qui loue trois appartements sans autorisation, le montant est multiplié par trois ; cela atteint rapidement une ampleur qui efface tous les revenus d'une saison.

Côté fiscal : désormais un revenu commercial

La location de courte durée n'est pas considérée comme un revenu du capital immobilier (loyer résidentiel classique) ; elle est évaluée comme un revenu commercial. Cela modifie fondamentalement la nature de l'activité.

• L'obligation d'immatriculation fiscale et de tenue de livres naît.
• Un document doit être émis pour chaque location.
• L'obligation de taxe sur la valeur ajoutée commence.
• Une taxe de séjour s'ajoute également.
• Il n'est pas possible de bénéficier des exonérations applicables aux loyers résidentiels.

Par conséquent, un chiffre d'affaires brut élevé peut être trompeur. Il est nécessaire de comparer le montant restant après déduction des impôts, de la comptabilité, du nettoyage, de l'exploitation et de la commission de la plateforme avec le revenu locatif à long terme du même appartement. Dans certaines régions, la location de courte durée s'avère nettement plus rentable ; dans d'autres, elle n'en vaut pas la peine.

La liste à établir avant de prendre une décision

• Êtes-vous le propriétaire du logement ? Le permis est délivré au nom du propriétaire.
• Serez-vous en mesure d'obtenir la décision de l'assemblée des copropriétaires ?
• Le nombre d'appartements enregistrés à votre nom dans le même immeuble dépasse-t-il un quart ?
• Y a-t-il une entrée appropriée où la plaque peut être accrochée ?
• Êtes-vous prêt à ouvrir un dossier fiscal de revenu commercial et à assumer les coûts de comptabilité ?

Si vous ne pouvez pas répondre par l'affirmative à l'ensemble de ces cinq questions, la procédure de permis se bloque avant même de commencer. Cet article est fourni à titre d'information générale ; consultez votre conseiller financier et votre avocat avant de faire une demande.