Freehold vs. Leasehold : Les investisseurs étrangers peuvent-ils posséder 100 % d'une propriété à l'étranger ?

Freehold vs. Leasehold : Les investisseurs étrangers peuvent-ils posséder 100 % d'une propriété à l'étranger ?

Lors d'un investissement immobilier transfrontalier, l'une des distinctions juridiques les plus critiques auxquelles les investisseurs sont confrontés est le type de propriété de l'actif acheté. Souvent négligé dans les brochures marketing, ce détail détermine directement l'avenir de votre capital, votre droit de transmettre le bien en héritage et la valeur à long terme de votre investissement. De nombreux investisseurs étrangers supposent qu'en achetant un bien immobilier dans un pays, ils acquièrent une propriété indéfinie du terrain et du bâtiment ; cependant, une fois la transaction finalisée, ils peuvent réaliser qu'ils n'ont acheté qu'un "droit d'usage" limité dans le temps.

Dans ce guide, nous examinons les modèles de propriété Freehold et Leasehold, considérés comme fondamentaux dans les systèmes juridiques mondiaux, ainsi que les marchés mondiaux tels que la Turquie et les EAU qui offrent aux étrangers une pleine propriété à 100 % ainsi que des droits de citoyenneté et de résidence.

1. Qu'est-ce que le Freehold et le Leasehold ? Principales différences juridiques

En droit immobilier, les droits de propriété sont divisés en deux catégories principales selon qui appartient le terrain et le bâtiment qui s'y trouve, et pour combien de temps :

Freehold (Pleine propriété)

La propriété Freehold signifie qu'un investisseur possède indéfiniment et sans interruption à la fois la structure immobilière et le terrain sur lequel la propriété est située. D'un point de vue juridique, la durée de la propriété ne peut être limitée. Les individus titulaires d'un titre de propriété Freehold :

• Peuvent vendre, céder ou louer la propriété à tout moment.
• Peuvent transmettre le droit de propriété à leurs héritiers de génération en génération.
• Ont une autorité totale de disposition sur le bâtiment et le terrain.

Leasehold (Bail / Droit d'usage)

Dans le statut Leasehold, l'investisseur n'achète pas le bien immobilier lui-même, mais seulement un droit d'usage pour une période déterminée. À la fin de ces périodes de location, qui s'étendent généralement jusqu'à 99 ans, la propriété et le bâtiment qu'elle contient reviennent entièrement au propriétaire du terrain. Sur des marchés comme Hong Kong, presque toutes les terres appartiennent à l'État et ne sont cédées que sous le statut de leasehold.

2. Les hubs mondiaux offrant une propriété à 100 %, la citoyenneté et la résidence aux investisseurs étrangers

Historiquement, pour des raisons stratégiques, de nombreux pays ont restreint la pleine propriété des terres par des ressortissants étrangers. Cependant, les pays désireux d'attirer des capitaux mondiaux offrent aux investisseurs étrangers des droits de pleine propriété ainsi que des programmes attrayants de citoyenneté et de résidence.

Turquie : Droit à la citoyenneté directe avec un investissement de 400 000 USD

La Turquie offre aux investisseurs étrangers à la fois la possibilité d'une priopriété indépendante à 100 % (Freehold) et l'un des programmes de citoyenneté par l'investissement (CBI) les plus populaires au monde :

• Seuil de citoyenneté directe : Les investisseurs étrangers et leurs familles qui achètent un bien immobilier d'une valeur d'au moins 400 000 USD en Turquie acquièrent le droit d'obtenir directement la citoyenneté turque.
• Mention d'interdiction de vente de 3 ans : Comme condition essentielle de la demande de citoyenneté, une mention stipulant qu'il ne peut être vendu pendant 3 ans est ajoutée à l'acte de propriété (tapu) du bien immobilier acheté.
• Pleine propriété et disposition : Les investisseurs deviennent propriétaires à part entière de la propriété et, après la période de détention de 3 ans, ils peuvent vendre le bien immobilier comme ils le souhaitent ou le louer pour obtenir un revenu en devises étrangères.

Dubaï (EAU) : Zones Freehold et Golden Visa de 10 ans

Les Émirats arabes unis accordent aux étrangers un droit de propriété à 100 % dans des zones Freehold désignées depuis 2002 :

• Liberté de disposition et zéro impôt : Dans des régions telles que Downtown Dubai, Palm Jumeirah et Dubai Marina, les étrangers ont la pleine propriété et sont exonérés de l'impôt foncier annuel ou de l'impôt sur les plus-values.
• Droit de résidence Golden Visa : Les étrangers qui réalisent un investissement immobilier de 2 000 000 AED (~545 000 USD) ou plus dans les zones Freehold ont droit au permis de séjour Golden Visa de 10 ans, sans obligation de séjourner dans le pays.

3. Atténuation des risques juridiques dans les investissements transfrontaliers (Check-list de due diligence)

Lors de l'achat d'un bien immobilier à l'étranger, les étapes de vérification juridique (due diligence juridique) fondamentales à suivre pour confirmer le type de propriété et prévenir les risques potentiels de fraude sont les suivantes :

• Vérification de la chaîne des titres de propriété : Les droits sur la propriété doivent être examinés directement à partir des registres de la direction locale du registre foncier (tapu).
• Contrôle des charges et des hypothèques : Il est essentiel de vérifier s'il existe des saisies, des hypothèques ou des litiges sur le bien immobilier.
• Conseil juridique indépendant : Il est impératif de travailler avec un avocat local indépendant qui représente directement l'investisseur, plutôt qu'avec l'avocat du vendeur ou de l'agence.

🎯 Conclusion

Le moyen le plus fondamental d'assurer la sécurité du capital dans les investissements immobiliers à l'étranger est de savoir quels droits juridiques vous possédez sur le titre de propriété. Des modèles tels que l'opportunité de citoyenneté offerte par la Turquie avec un investissement immobilier de 400 000 $ et le Golden Visa de 10 ans offert par Dubaï, combinés à la garantie d'une propriété 100 % freehold, constituent les avantages les plus puissants pour les investisseurs internationaux