شهروندی و سرمایه‌گذاران خارجی
روند فروش مسکن به اتباع خارجی چگونه است؟
گزارش ارزیابی، گواهی خرید ارز، استعلام منطقه ممنوعه نظامی و وقت ملاقات سند. مراحلی که فروشنده باید بداند و شایع‌ترین تأخیرها.
فروش به خریدار خارجی با فروش به خریدار ترک متفاوت است. روند طولانی‌تر است، مدارک بیشتری نیاز است و بیشتر تأخیرها از جاهایی پیش می‌آید که فروشنده اصلا انتظارش را ندارد. اگر قصد فروش دارید، دانستن این مراحل از ابتدا باعث می‌شود خریدار را از دست ندهید.
۱. گزارش ارزیابی (Valuation) الزامی است
در فروش به اتباع خارجی، دریافت گزارش ارزیابی ملک از یک مؤسسه دارای مجوز از هیأت بازار سرمایه (SPK) الزامی است. آماده‌سازی این گزارش چند روز کاری طول می‌کشد و دارای اعتبار زمانی است — با گزارش منقضی‌شده نمی‌توان به اداره ثبت اسناد و املاک (Tapu) مراجعه کرد.
اگر خریدار درخواست شهروندی بدهد، این گزارش همچنین سند اصلی نشان‌دهنده احراز حد نصاب خواهد بود. اگر ارزش ذکر شده در گزارش کمتر از حد انتظار باشد، نه تنها قیمت فروش، بلکه خود درخواست نیز به خطر می‌افتد. به همین دلیل، هنگام کار با یک خریدار جدی، دریافت زودهنگام گزارش، زمان همه را نجات می‌دهد.
۲. استعلام منطقه ممنوعه نظامی
استعلامی مبنی بر اینکه ملک خارج از مناطق ممنوعه نظامی و امنیتی قرار دارد، انجام می‌شود. این استعلام توسط اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود و ممکن است زمان‌بر باشد. در بیشتر مناطق استانبول مشکلی پیش نمی‌آید، اما گرفتن وقت ملاقات بدون منتظر ماندن برای نتیجه، به معنای هلاف رفتن یک روز است.
۳. پرداخت مبلغ از طریق بانک
مبلغ باید از طریق بانک و به نام خریدار به فروشنده منتقل شود. پرداخت نقدی پذیرفته نمی‌شود. اگر خریدار درخواست شهروندی بدهد، ارز پیش از خرید به بانک مرکزی فروخته شده و گواهی خرید ارز دریافت می‌شود. این گواهی جزء ملزومات پرونده است و بعداً قابل صدور نیست.
شایع‌ترین اشتباه غیرقابل برگشت: تکمیل معامله بدون فروش ارز به بانک مرکزی. در این صورت پرونده شهروندی رد شده و ملک به مدت سه سال در رهن (دارای حق ثبت) باقی می‌ماند.
۴. وقت ملاقات سند و عوارض
عوارض سند رسمی (Tapu harcı) بر اساس مبلغ فروش محاسبه شده و پیش از وقت ملاقات پرداخت می‌شود. برای خریدار خارجی، ترجمه پاسپورت، شماره مالیاتی و در صورت نیاز مترجم رسمی (yeminli tercüman) باید آماده باشد. عدم حضور مترجم در وقت ملاقات، رایج‌ترین دلیل عدم تکمیل معامله در همان روز است.
۵. حق ثبت (Şerh) و پس از آن
اگر خریدار درخواست شهروندی بدهد، حق ثبتی مبنی بر عدم فروش ملک به مدت سه سال در سند درج می‌شود. این حق ثبت ارتباطی با فروشنده ندارد، اما از آنجا که انتقال آتی ملک را محدود می‌کند، خریدار باید آگاه باشد.
تأخیرهای شایع از سوی فروشنده
- عدم تبدیل به مالکیت طبقاتی (Kat mülkiyeti) — هرچند فروش با سند مالکیت انتقالی (Kat irtifakı) امکان‌پذیر است، اما برای خریدار تردید ایجاد می‌کند.
- نداشتن گواهی پایان کار (İskân).
- خارج از کشور بودن یکی از مالکان مشاع و عدم تنظیم وکالت‌نامه در زمان مقرر.
- وجود رهن یا توقیف روی ملک و به تأخیر افتادن فرآیند فک رهن.
- تسویه نکردن بدهی‌های شارژ (Aidat) و مالیات ملک.
تمام این موارد کارهایی هستند که می‌توان آن‌ها را هفته‌ها قبل از فروش انجام داد. دلیل اینکه مدارک هر ملکی را که وارد سبد خود می‌کنیم پیش از شروع مذاکرات فروش کنترل می‌کنیم همین است: هنگامی که مذاکره بر سر میز می‌آید، پرونده باید تمیز باشد.
اطلاعات موجود در این مقاله صرفاً برای آگاهی عموم است. قوانین ممکن است تغییر کنند؛ پیش از انجام معامله باید شرایط روز تایید شود.
می‌توانید نخستین نظر را دربارهٔ این مقاله بنویسید.