اجاره و مستأجران
هفت اشتباه رایج در افزایش اجاره‌بها
دانستن صحیح نرخ کافی نیست: نرخ کدام ماه، چه زمانی ابلاغ می‌شود، اگر دیر شود چه اتفاقی می‌افتد، با گذشت پنج سال چه چیزی تغییر می‌کند؟ مواردی که بیشترین سردرگمی را در عمل ایجاد می‌کنند.
اکثر مردم اکنون می‌دانند که سقف قانونی در افزایش اجاره‌بها، نرخ تغییر میانگین دوازده‌ماه تورم (TÜFE) است. با این وجود، همین اشتباهات در عمل تکرار می‌شود و صاحبان ملک هر سال پول از دست می‌دهند و مستأجران متوجه نمی‌شوند که بیشتر پرداخت کرده‌اند.
اشتباه ۱: استفاده از نرخ ماه اشتباه
نرخ مورد استفاده، میانگین دوازده‌ماهه اعلام شده برای ماهی است که یک ماه پیش از تمدید قرارداد قرار دارد. در قراردادی که در ماه سپتامبر تمدید می‌شود، نرخ ماه اوت معتبر است. از آنجا که نرخ هر ماه تغییر می‌کند، انتخاب ماه اشتباه مستقیماً منجر به محاسبه اجاره‌بهای اشتباه می‌شود.
اشتباه ۲: اشتباه گرفتن تغییر ماهانه با میانگین
سازمان آمار ترکیه (TÜİK) هر ماه دو رقم مختلف اعلام می‌کند: تغییرات همان ماه و تغییرات بر اساس میانگین دوازده‌ماهه. آنچه باید در افزایش اجاره‌بها استفاده شود دومی است. محاسبه با رقم تغییرات ماهانه یا سالانه، اغلب افزایشی بالاتر از سقف قانونی ایجاد می‌کند و بخش مازاد آن فاقد اعتبار خواهد بود.
اشتباه ۳: محاسبه بر اساس یک مقررات منقضی‌شده
برای اجاره‌های مسکونی بین ۱۱ ژوئن ۲۰۲۲ تا ۱ ژوئن ۲۰۲۴ یک سقف موقت بیست و پنج درصدی اعمال می‌شد. این دوره به پایان رسیده است؛ معیار مجدداً میانگین TÜFE است. چنین سقفی هرگز برای اجاره‌های محل کسب‌وکار اعمال نشده بود.
اشتباه ۴: اعلام نکردن کتبی افزایش اجاره
افزایش درون حد قانونی مشروط به پذیرش مستأجر نیست؛ اما در صورت بروز اختلاف، اثبات اینکه ابلاغیه انجام شده بر عهده صاحب ملک است. انجام ابلاغ کتبی پیش از دوره تمدید، بیشتر بحث و جدل‌های بعدی را از همان ابتدا پایان می‌دهد.
اشتباه ۵: اعمال نکردن افزایش و سپس مطالبه یکجای آن
حق افزایش از بین نمی‌رود، می‌توان آن را به صورت عطف به ما سبق مطالبه کرد. اما افزایش‌بهایی که عملاً وصول نشده باشد، در محاسبات سال بعد نیز عقب می‌ماند؛ این کسری طی سال‌ها انباشته و بزرگ‌تر می‌شود. در قراردادی که دو سال متوالی افزایش اجاره اعمال نشده باشد، تفاوت بین آن اغلب دیگر جبران نمی‌شود.
اشتباه ۶: تلاش برای افزایش اجاره در وسط سال
افزایش اجاره‌بها برای دوره تمدید قرارداد معتبر است. اعمال افزایش یک‌جانبه در وسط سال امکان‌پذیر نیست. حتی در مواردی که مستأجر نیز بپذیرد، این نوع تغییر در آینده مستعد بحث و مناقشه است.
اشتباه ۷: نگاه کردن به نرخ TÜFE حتی پس از گذشت پنج سال
هنگامی که رابطه اجاره‌ای به پنج سال کامل می‌رسد، معیار تغییر می‌کند: دیگر سقف TÜFE ملاک نیست، بلکه می‌توان اجاره بها به نرخ روز ملک را مبنا قرار داد. اگر طرفین به توافق نرسند، دادگاه با ارزیابی اجاره‌بهای واحدهای مشابه و وضعیت ملک، مبلغ جدید را تعیین می‌کند.
در قراردادی که مدت‌هاست افزایش اجاره روی آن اعمال نشده، تکمیل شدن پنج سال بزرگ‌ترین فرصت برای صاحب ملک است. بیشتر مردم چون این تاریخ را پیگیری نمی‌کنند، آن را از دست می‌دهند.
چه چیزی در دعوای تعیین اجاره‌بها تعیین‌کننده است؟
کارشناس رسمی دادگستری موقعیت و وضعیت ملک را بررسی می‌کند، قراردادهای اجاره مشابه در منطقه را جمع‌آوری کرده و با اعمال تخفیف انصاف، به مبلغی می‌رسد. در اینجا آنچه تعیین‌کننده است قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌ها نیست، بلکه قراردادهای واقعاً امضا شده است. قدرت داده‌های مشابه مستقیماً بر نتیجه پرونده تأثیر می‌گذارد.
اگر در قرارداد شما نرخی کمتر از سقف قانونی توافق شده باشد، همان نرخ درج شده در قرارداد معتبر است. این مقاله صرفاً برای اطلاع‌رسانی عمومی است و جایگزین نظر حقوقی نمی‌شود.
می‌توانید نخستین نظر را دربارهٔ این مقاله بنویسید.