اجاره روزانه: هرآنچه پیش از اخذ مجوز باید بدانید

آیین‌نامه‌ای که در ابتدای سال 2024 به اجرا درآمد، اجاره مسکن برای مدت کمتر از صد روز را منوط به دریافت مجوز کرد. پیش از این مقررات، بسیاری از افرادی که این کار را انجام می‌دادند همچنان با عادت‌های سابق ادامه می‌دهند و متوجه سنگینی جریمه‌های اعمال شده نیستند.

دشوارترین شرط: اجماع مالکان واحدها

برای درخواست مجوز، توافق با اجماع تمامی مالکان واحدها در ساختمان مورد نیاز است. اکثریت کافی نیست؛ اعتراض حتی یک مالک، درخواست را متوقف می‌کند. در عمل، بخش عمده‌ای از درخواست‌ها در این مرحله متوقف می‌شوند.

این رضایت به عنوان تصمیم مجمع مالکان واحدها گرفته شده و به درخواست پیوست می‌شود. تأیید مدیریت شهرک یا مدیر ساختمان جایگزین این شرط نمی‌شود — این یک اشتباه رایج است.

در تاسیسات باکیفیت بالا که دارای خدماتی مانند پذیرش، امنیت، نظافت روزانه، خدمات درمانی و استخر هستند، شرط اجماع الزامی نیست. بررسی اینکه آیا ساختمان پیش از سرمایه‌گذاری مشمول این تعریف می‌شود یا خیر، از ناامیدی‌های بعدی جلوگیری می‌کند.

چندین آپارتمان در یک ساختمان

تعداد مجوزهای صادر شده به نام یک شخص نمی‌تواند از یک چهارم کل بخش‌های مستقل در ساختمان تجاوز کند. اگر این نسبت به بیش از پنج بخش مستقل برسد، مجوز کسب‌وکار نیز درخواست می‌شود. مدل خرید ساختمان و اختصاص تمام آن به اجاره روزانه، با این قاعده عملاً به مدیریت دارای مجوز تبدیل شده است.

الزام به نصب پلاک

نصب پلاکی که نشان‌دهنده اجاره به منظور گردشگری باشد در ورودی مسکونی که برای آن مجوز اخذ شده، الزامی است. عدم نصب پلاک دلیلی جداگانه برای جریمه است؛ اگر در مهلت مقرر برطرف نشود، جریمه دوبرابر می‌شود.

جریمه‌ها چگونه افزایش می‌یابند؟

• برای اجاره بدون مجوز، جریمه اداری برای هر بخش مستقل اعمال می‌شود.
• مهلتی پانزده روزه داده می‌شود؛ اگر در این مدت مجوز اخذ نشود، جریمه پنج برابر می‌شود.
• اگر تخلف تکرار شود، جریمه یک بار دیگر دوبرابر می‌شود.
• اجاره دادن روزانه مسکن توسط مستأجر به اشخاص ثالث مشمول جریمه جداگانه می‌شود.
• تقسیم کردن قرارداد برای تجاوز نکردن از صد روز نیز دلیل جریمه است.

جریمه‌ها به ازای هر بخش مستقل اعمال می‌شوند. برای کسی که سه آپارتمان را بدون مجوز اجاره داده است، مبلغ سه برابر می‌شود؛ این رقم به سرعت به اندازه‌ای می‌رسد که تمام درآمد یک فصل را نابود کند.

جانب مالیاتی: اکنون درآمد تجاری محسوب می‌شود

اجاره روزانه مانند اجاره مسکن کلاسیک به عنوان درآمد سرمایه مستغلات محسوب نمی‌شود؛ بلکه به عنوان درآمد تجاری ارزیابی می‌گردد. این امر ماهیت کار را از ریشه تغییر می‌دهد.

• تعهد تشکیل مؤدی و الزام به دفترداری ایجاد می‌شود.
• برای هر اجاره باید مدرک صادر شود.
• تعهد مالیات بر ارزش افزوده آغاز می‌شود.
• مالیات اقامت نیز به طور جداگانه ایجاد می‌شود.
• نمی‌توان از معافیت‌های معتبر در اجاره مسکن بهره‌مند شد.

بنابراین، بالا به نظر رسیدن درآمد ناخالص می‌تواند گمراه‌کننده باشد. پس از کسر مالیات، حسابداری، نظافت، بهره‌برداری و کمیسیون پلتفرم، باید مبلغ باقیمانده را با درآمد اجاره بلندمدت همان واحد مقایسه کرد. در برخی مناطق، اجاره روزانه با اختلاف زیادی سودآور است؛ در برخی دیگر ارزش دردسرش را ندارد.

فهرستی که باید پیش از تصمیم‌گیری تهیه شود

• آیا شما مالک مسکن هستید؟ مجوز به نام مالک صادر می‌شود.
• آیا قادر خواهید بود تصمیم مجمع مالکان واحدها را دریافت کنید؟
• آیا تعداد آپارتمان‌های ثبت شده به نام شما در همان ساختمان از یک چهارم تجاوز می‌کند؟
• آیا ورودی مناسبی برای نصب پلاک وجود دارد؟
• آیا آماده افتتاح مؤدی درآمد تجاری و هزینه حسابداری هستید؟

اگر نمی‌توانید به هر پنج سوال پاسخ مثبت دهید، فرآیند مجوز پیش از شروع متوقف می‌شود. این نوشته صرفاً با هدف اطلاع‌رسانی عمومی تهیه شده است؛ پیش از درخواست، با مشاور مالی و وکیل خود مشورت کنید.