¿Cómo funciona el proceso al vender una vivienda a un extranjero?

La venta a un comprador extranjero funciona de manera diferente a la venta a un comprador turco. El proceso es más largo, hay más documentación y la mayoría de los retrasos provienen de lugares que el vendedor nunca espera. Si está pensando en vender, conocer estos pasos desde el principio garantiza que no pierda al comprador.

1. El informe de tasación es obligatorio

En las ventas a extranjeros, es obligatorio obtener un informe de tasación inmobiliaria de una institución con licencia de la SPK (Junta de Mercados de Capitales). La preparación del informe toma unos días hábiles y tiene un período de validez; no se puede acudir al Registro de la Propiedad (Tapu) con un informe vencido.

Si el comprador va a solicitar la ciudadanía, el informe también se convierte en el documento principal que demuestra que se cumple con el umbral requerido. Si el valor en el informe resulta ser menor de lo esperado, no es el precio de venta el que está en peligro, sino la solicitud en sí. Por lo tanto, hacer que se obtenga el informe en una etapa temprana al trabajar con un comprador serio ahorra tiempo a todos.

2. Consulta de zona militar prohibida

Se realiza una consulta para verificar que el inmueble se encuentra fuera de zonas militares prohibidas y zonas de seguridad. La consulta es llevada a cabo por la Dirección del Registro de la Propiedad (Tapu Müdürlüğü) y su resultado puede tomar tiempo. En la mayoría de las zonas de Estambul no hay problemas, pero programar una cita sin esperar el resultado resulta en un día perdido.

3. Pago del precio a través del banco

El precio debe transferirse del banco al vendedor a nombre del comprador. No se aceptan pagos en efectivo. Si el comprador va a solicitar la ciudadanía, la divisa extranjera se vende al Banco Central antes de la compra y se obtiene el certificado de compra de divisas (Döviz Alım Belgesi). Este documento es indispensable para el expediente y no se puede generar posteriormente.

El error irreversible más común: completar la transacción sin vender la divisa al Banco Central. En este caso, la solicitud de ciudadanía es rechazada y la propiedad permanece gravada con una anotación (şerh) por tres años.

4. Cita en el Registro de la Propiedad y tasas

El impuesto de capitulación/transacción (tapu harcı) se calcula sobre el precio de venta y se paga antes de la cita. Para el comprador extranjero, deben estar listos la traducción del pasaporte, el número de identificación fiscal y, si es necesario, un traductor jurado. La ausencia del traductor en la cita es la causa más común de que la transacción no se complete ese día.

5. Anotación (şerh) y posterioridad

Si el comprador va a solicitar la ciudadanía, se coloca una anotación en el registro de la propiedad que indica que no se venderá durante tres años. Esta anotación no concierne al vendedor, pero como restringe la futura transferencia de la propiedad, el comprador debe ser consciente de ello.

Retrasos frecuentes por parte del vendedor

• No haber pasado a la propiedad de planta (kat mülkiyeti) — aunque la venta es posible con servidumbre de planta (kat irtifakı), genera dudas en el lado del comprador.
• No contar con el certificado de habitabilidad (iskân belgesi).
• Que uno de los coopropietarios esté en el extranjero y el poder notarial no se haya emitido a tiempo.
• La existencia de una hipoteca o anotación de embargo y el retraso en el proceso de cancelación (fek).
• No haber saldado las deudas de cuotas de mantenimiento (aidat) e impuesto predial (emlak vergisi).

Todos estos elementos son asuntos que se pueden resolver semanas antes de la venta. Esta es la razón por la cual verificamos los documentos de cada propiedad que tomamos en nuestra cartera antes de que comiencen las negociaciones de venta: el expediente debe estar limpio cuando la negociación se siente a la mesa.

La información contenida en este artículo es únicamente para fines informativos generales. La legislación puede cambiar; es necesario confirmar las condiciones actuales antes de realizar la transacción.