Vatandaşlık Başvurusunun Gerçek Maliyeti: Mülk Bedelinin Üstüne Ne Biner?

Yabancı yatırımcıların en sık yanıldığı nokta, bütçeyi 400.000 dolar üzerinden kurmak. Oysa mülk bedelinin üstüne binen kalemler, dört kişilik bir ailede toplamı yirmi bin doların üzerine taşıyabiliyor. Aşağıda bu kalemleri tek tek açıyoruz.

Mülkle ilgili masraflar

• Tapu harcı — satış bedelinin yüzde dördü. Kanunen alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya paylaşılır ama uygulamada çoğunlukla alıcıya bırakılır.
• Değerleme raporu — SPK lisanslı kuruluştan alınır ve zorunludur. Eşiğin sağlandığını gösteren asıl belge budur.
• Döner sermaye ve tapu işlem bedelleri — küçük ama unutulan kalemler.

400.000 dolarlık bir alımda yalnızca tapu harcı 16.000 dolar civarındadır. Pazarlıkta harcın kime ait olacağını baştan yazmak, sonradan çıkan tartışmaların önüne geçer.

Kişi başına ödenen harçlar

Aşağıdaki kalemler başvuruya dahil edilen her kişi için ayrı ayrı ödenir. Eş ve çocuklar dahil edildiğinde toplam hızla büyür.

• Giriş vizesi
• Kayıt ve ikamet izni harçları
• Pasaport bedeli
• Vatandaşlık belgesi harcı
• Başvuru işlem bedeli
• Zorunlu sağlık sigortası
• Vergi numarası çıkarma
• Belgelerin yeminli tercümesi ve noter onayı

Bu kalemlerin toplamı kişi başına bin beş yüz dolar bandındadır. Dört kişilik bir ailede yalnızca bu grup altı bin dolara yaklaşır.

Dosya başına bir kez ödenenler

• Türk bankasında hesap açılışı ve ilgili masraflar
• Değerleme raporu ücreti
• Varsa avukatlık ve danışmanlık ücreti

Avukatlık ve danışmanlık ücretleri sabit değildir ve çoğu maliyet tablosunda hiç görünmez. Teklif alırken bu kalemin dahil olup olmadığını açıkça sorun.

Süre de bir maliyettir

Süreç ortalama sekiz ay sürer. Belge hazırlığı iki–dört hafta, yatırımın tamamlanması beş–altı hafta, ikamet izni dört haftaya kadar, güvenlik ve arşiv incelemesi üç–dört ay. Bu takvim dosyanın eksiksizliğine göre kısalır ya da uzar.

Sekiz ay boyunca 400.000 doların bağlı kalması, alternatif getirisi düşünüldüğünde tek başına ciddi bir maliyettir. Gayrimenkul yolunun diğer yollara göre avantajı tam burada ortaya çıkar: mülk bu süre boyunca kira üretmeye devam eder.

Bütçeyi nasıl kurmalı?

Pratik kural: mülk bedelinin üzerine yüzde beş–altı pay ekleyin. 400.000 dolarlık bir alımda 420.000–425.000 dolarlık bir bütçe, sürpriz kalemler için makul bir tampon bırakır. Rakamlar kur ve mevzuat değişikliklerinden etkilenir; işlem öncesinde güncel tutarları teyit ettirin.