¿Cómo Saber Si Su Alquiler Es Correcto?

La frase "en nuestra calle ha subido a 60 mil" es la que más se escucha y la que menos sirve en las negociaciones de alquiler. El precio de un anuncio publicado no significa que ese alquiler se esté pagando realmente. La pregunta correcta es: ¿cuánto se ha firmado efectivamente en los últimos tiempos por viviendas similares con características parecidas en el mismo barrio?

La diferencia entre el precio de anuncio y el alquiler real

El precio de anuncio es un deseo, el contrato firmado es una realidad. La diferencia entre ambos varía según la región y el período; en los períodos en los que la demanda se debilita, los anuncios permanecen sin actualizarse durante meses y hacen que el mercado parezca más alto de lo que es. Por lo tanto, un estudio serio del valor de mercado se basa, en la medida de lo posible, en los datos de contratos cerrados.

¿Por qué la mediana y no la media?

Supongamos que de diez alquileres en un barrio, nueve son de 30 mil y uno de 120 mil. La media sale a 39 mil, sin embargo, ninguna vivienda ve ese dinero. La mediana, en cambio, es de 30 mil y describe el mercado correctamente. Dado que la mediana muestra el valor exacto en el medio de la clasificación, no se ve afectada por unos pocos anuncios extravagantes.

Un solo anuncio atípico es suficiente para estropear la media. Para alterar la mediana, es necesario que cambie la mitad de los datos.

¿Qué indica la amplitud del rango?

En los estudios de valor de mercado no se da una sola cifra, sino un rango junto con los límites inferior y superior. La verdadera información suele estar oculta en la amplitud de este rango.

• Rango estrecho: el parque de viviendas en el barrio es homogéneo y la fijación de precios está consolidada. El margen de negociación es bajo.
• Rango amplio: gran diferencia en la antigüedad del edificio, la orientación y el equipamiento. Un correcto posicionamiento marca una diferencia significativa.

Criterios utilizados en la selección de comparables

• El mismo barrio y, si es posible, el mismo grupo de calle y avenida
• El mismo número de habitaciones y superficie bruta similar
• Antigüedad del edificio cercana y mismo sistema de calefacción
• Similitud de planta y orientación: las plantas intermedias y la orientación sur suelen estar cerca del rango superior
• Si se encuentra dentro de un complejo residencial; el aparcamiento y la seguridad se reflejan directamente en el alquiler
• Si está amueblado y a quién corresponden los gastos de comunidad (aidat)
• Que los datos sean recientes; un contrato de hace un año no refleja el valor de mercado actual

El coste oculto de una tasación alta

Un piso cuyo precio se fija un diez por ciento por encima del valor de mercado suele permanecer vacío varios meses adicionales. Un mes de vacío equivale a una doceava parte del alquiler anual; un diez por ciento extra de lo solicitado es una décima parte del alquiler anual. En términos generales, para un piso que permanece vacío durante dos meses, el alquiler extra solicitado pierde su sentido.

El coste de un precio bajo es más insidioso: una vez establecido el contrato, el incremento queda sujeto al límite del IPC (TÜFE). Es decir, un alquiler que empieza bajo se mantiene bajo durante años, y la diferencia solo se puede cerrar mediante una demanda de determinación de renta (rayiç davası) cuando se cumplen cinco años.

¿Qué es válido en la demanda de determinación de alquiler?

En los contratos que cumplen cinco años, si las partes no se ponen de acuerdo, el tribunal determina el precio de mercado. El perito recopila las propiedades comparables en la región, examina el estado del inmueble y llega a una cifra aplicando un descuento por equidad. Aquí también lo determinante no son los anuncios, sino los contratos firmados.

Si desea ver los rangos actuales según el barrio y el número de habitaciones para su propio inmueble, puede utilizar nuestra herramienta de precios de alquiler y recibir una opinión gratuita de nuestro equipo para una valoración específica del inmueble.