Kira Zammında Sık Yapılan Yedi Hata

Kira artışında yasal tavanın TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olduğunu artık çoğu kişi biliyor. Buna rağmen uygulamada aynı hatalar tekrarlanıyor ve ev sahipleri her yıl para kaybediyor, kiracılar da fazla ödediklerini fark etmiyor.

Hata 1: Yanlış ayın oranını kullanmak

Kullanılacak oran, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ay için açıklanan on iki aylık ortalamadır. Eylülde yenilenen bir sözleşmede ağustos oranı geçerlidir. Oran her ay değiştiği için yanlış ay seçmek doğrudan yanlış kiraya yol açar.

Hata 2: Aylık değişimle ortalamayı karıştırmak

TÜİK her ay iki farklı rakam açıklar: o ayın değişimi ve on iki aylık ortalamalara göre değişim. Kira artışında kullanılacak olan ikincisidir. Aylık ya da yıllık değişim rakamıyla hesap yapmak, çoğu zaman tavanın üzerinde bir zam çıkarır ve aşan kısım geçersiz olur.

Hata 3: Sona ermiş bir düzenlemeye göre hesap yapmak

Konut kiralarında 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında geçici bir yüzde yirmi beş tavanı uygulanıyordu. Bu dönem kapandı; ölçüt yeniden TÜFE ortalamasıdır. İş yeri kiralarında zaten böyle bir tavan hiç uygulanmadı.

Hata 4: Zammı yazılı bildirmemek

Yasal sınır içindeki artış kiracının kabulüne bağlı değildir; ancak uyuşmazlık çıktığında bildirimin yapıldığını ispat etmek ev sahibine düşer. Yenileme döneminden önce yazılı bildirim yapmak, sonradan çıkacak tartışmanın büyük kısmını baştan bitirir.

Hata 5: Zammı yapmayıp sonra toplu istemek

Zam hakkı düşmez, geriye dönük istenebilir. Ama fiilen tahsil edilmeyen artış bir sonraki yılın hesabında da geride kalır; kayıp yıllar içinde birikerek büyür. İki yıl üst üste zam yapılmayan bir sözleşmede aradaki fark çoğu zaman geri kapanmaz.

Hata 6: Yıl ortasında zam yapmaya çalışmak

Artış, sözleşmenin yenilenme dönemi için geçerlidir. Yıl ortasında tek taraflı artış yapılamaz. Kiracının kabul ettiği durumlarda dahi bu tür bir değişiklik ileride tartışmaya açıktır.

Hata 7: Beş yıl dolduğunda hâlâ TÜFE'ye bakmak

Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda ölçüt değişir: artık TÜFE tavanı değil, taşınmazın rayiç kira bedeli esas alınabilir. Taraflar anlaşamazsa mahkeme, emsal kiraları ve taşınmazın durumunu değerlendirerek yeni bedeli belirler.

Uzun süredir zam yapılmamış bir sözleşmede beş yılın dolması, ev sahibi için en büyük fırsat penceresidir. Çoğu kişi bu tarihi takip etmediği için kaçırır.

Kira tespit davasında ne belirleyici olur?

Bilirkişi taşınmazın konumunu ve durumunu inceler, bölgedeki emsal kira sözleşmelerini toplar ve hakkaniyet indirimi uygulayarak bir bedele ulaşır. Burada belirleyici olan ilan fiyatları değil, gerçekten imzalanmış sözleşmelerdir. Emsal verisinin gücü davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Sözleşmenizde yasal tavandan daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa, sözleşmedeki oran geçerlidir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez.