Alquiler diario: Todo lo que debe saber antes de obtener el permiso

La normativa que entró en vigor a principios de 2024 condicionó el alquiler de viviendas por periodos inferiores a cien días a la obtención de una licencia. Muchas personas que ya realizaban esta actividad antes de la regulación siguen operando con los mismos hábitos y no son conscientes de la magnitud de las multas impuestas.

El requisito más difícil: unanimidad de los copropietarios

Para solicitar el permiso, se exige el consentimiento unánime de todos los copropietarios del edificio. La mayoría no es suficiente; la objeción de un solo propietario paraliza la solicitud. En la práctica, la gran mayoría de las solicitudes se atascan en este punto.

El consentimiento se obtiene como una resolución de la junta de copropietarios y se adjunta a la solicitud. La aprobación de la administración del sitio o del administrador no sustituye a este requisito, un error común.

Este requisito de unanimidad no se exige en instalaciones de alta calidad que cuentan con servicios como recepción, seguridad, limpieza diaria, servicios de salud y piscina. Comprobar si el edificio entra en esta definición antes de invertir previene futuras decepciones.

Varios apartamentos en el mismo edificio

El número de permisos concedidos a una sola persona no puede superar la cuarta parte del total de unidades independientes del edificio. Si este porcentaje corresponde a más de cinco unidades independientes, también se requiere una licencia de apertura de establecimiento. Con esta norma, el modelo de comprar un edificio y destinarlo por completo al alquiler diario se ha convertido en la práctica en una gestión con licencia.

Obligación de la placa

Es obligatorio colocar una placa en la entrada de la vivienda con permiso que indique que se alquila con fines turísticos. No colocar la placa es motivo de sanción independiente; si no se subsana dentro del plazo otorgado, la multa se multiplica.

¿Cómo se multiplican las multas?

• Se aplica una multa administrativa por cada unidad independiente en los alquileres sin licencia.
• Se concede un plazo de quince días; si no se obtiene la licencia en este periodo, la multa se multiplica por cinco.
• Si la infracción se repite, la sanción vuelve a duplicarse.
• El subarriendo diario de la vivienda por parte del inquilino a terceros también está sujeto a sanción.
• Fraccionar el contrato para no superar los cien días también constituye un motivo de sanción.

Las multas se aplican por cada sección independiente. Para alguien que alquila tres apartamentos sin permiso, el monto se triplica; esto alcanza rápidamente un tamaño capaz de borrar todos los ingresos de una temporada.

El aspecto fiscal: ahora es un ingreso comercial

El alquiler diario no se considera un rendimiento del capital inmobiliario como el alquiler residencial clásico, sino que se evalúa como ganancia comercial. Esto cambia radicalmente la naturaleza del negocio.

• Surge la obligación de registrarse como contribuyente y llevar contabilidad.
• Se requiere la emisión de un documento por cada alquiler.
• Comienza la obligación del impuesto sobre el valor añadido.
• Asimismo, se genera el impuesto de hospedaje.
• No se pueden aprovechar las exenciones aplicables a los alquileres residenciales.

Es decir, que los ingresos brutos parezcan elevados puede resultar engañoso. Es necesario comparar el importe restante tras deducir impuestos, contabilidad, limpieza, gestión y la comisión de la plataforma con el ingreso por alquiler a largo plazo de ese mismo apartamento. En algunas regiones, el alquiler diario es considerablemente más rentable; en otras, no vale la pena el esfuerzo.

Lista de comprobación antes de tomar una decisión

• ¿Es usted el propietario de la vivienda? El certificado de permiso se emite a nombre del propietario.
• ¿Podrá obtener la resolución de la junta de copropietarios?
• ¿El número de apartamentos registrados a su nombre en el mismo edificio supera la cuarta parte?
• ¿Hay una entrada adecuada donde se pueda colocar la placa?
• ¿Está preparado para abrir la obligación fiscal comercial y asumir el coste contable?

Si no puede responder afirmativamente a las cinco preguntas, el proceso de obtención del permiso se estancará antes de empezar. Este artículo tiene fines informativos generales; consulte a su asesor fiscal y abogado antes de presentar la solicitud.