Freehold vs. Leasehold: ¿Pueden los inversores extranjeros ser propietarios al 100% de una propiedad en el extranjero?

Freehold vs. Leasehold: ¿Pueden los inversores extranjeros ser propietarios al 100% de una propiedad en el extranjero?

Al realizar inversiones inmobiliarias transfronterizas, una de las encrucijadas jurídicas más críticas a las que se enfrentan los inversores es el tipo de propiedad del activo adquirido. Este detalle, que a menudo se pasa por alto en los folletos de marketing, determina directamente el futuro de su capital, su derecho a legar la propiedad y el valor a largo plazo de su inversión. Muchos inversores extranjeros asumen que al comprar bienes raíces en un país adquieren una propiedad indefinida sobre el terreno y el edificio; sin embargo, al finalizar la transacción, pueden darse cuenta de que solo han comprado un "derecho de uso" limitado por un periodo de tiempo determinado.

En esta guía, examinamos los modelos de propiedad Freehold y Leasehold, considerados fundamentales en los sistemas jurídicos globales, así como mercados globales como Turquía y los EAU, que otorgan a los extranjeros el 100% de la propiedad absoluta junto con derechos de ciudadanía y residencia.

1. ¿Qué son Freehold y Leasehold? Diferencias jurídicas fundamentales

En el derecho inmobiliario, los derechos de propiedad se dividen en dos categorías principales según a quién pertenezcan el terreno y la construcción sobre el mismo y durante cuánto tiempo:

Freehold (Propiedad absoluta / Propiedad plena)

La propiedad freehold significa que un inversor posee de forma indefinida e ininterrumpida tanto la estructura inmobiliaria como el suelo sobre el que se asienta la propiedad. Desde el punto de vista legal, el periodo de propiedad no puede ser limitado. Las personas que poseen un título de propiedad freehold:

• Pueden vender, transferir o alquilar la propiedad en cualquier momento que deseen.
• Pueden transmitir el derecho de propiedad a sus herederos generación tras generación.
• Tienen plena autoridad de disposición sobre la estructura y el terreno.

Leasehold (Arrendamiento / Derecho de uso)

En el estatus de leasehold, el inversor no compra el inmueble en sí, sino únicamente el derecho de uso durante un periodo de tiempo determinado. Al finalizar estos periodos de arrendamiento, que suelen extenderse hasta 99 años, la propiedad y la estructura que se encuentra sobre ella vuelven por completo al propietario del terreno. En mercados como Hong Kong, casi todas las propiedades son de titularidad estatal y solo se transfieren en régimen de leasehold.

2. Centros globales que ofrecen 100% de propiedad, ciudadanía y residencia a inversores extranjeros

Históricamente, muchos países han restringido por razones estratégicas que los ciudadanos extranjeros posean directamente suelo. Sin embargo, los países que desean atraer capital extranjero ofrecen a los inversores extranjeros plenos derechos de propiedad, así como atractivos programas de ciudadanía y residencia.

Turquía: Derecho a la ciudadanía directa con una inversión de 400.000 USD

Turquía ofrece a los inversores extranjeros tanto la oportunidad de propiedad absoluta al 100% (Freehold) como uno de los programas de Ciudadanía por Inversión (CBI) más populares del mundo:

• Umbral de ciudadanía directa: Los inversores extranjeros que compran bienes inmuebles en Turquía por un valor de al menos 400.000 USD y sus familias obtienen el derecho a adquirir directamente la ciudadanía turca.
• Gravamen de prohibición de venta por 3 años: Como condición fundamental para la solicitud de ciudadanía, se registra un gravamen de que el inmueble no se puede vender durante 3 años en el registro de la propiedad.
• Propiedad plena y disposición: Los inversores se convierten en propietarios absolutos de la propiedad y, transcurrido el periodo de retención de 3 años, pueden vender el inmueble como deseen o alquilarlo para obtener ingresos en moneda extranjera.

Dubái (EAU): Zonas Freehold y Golden Visa de 10 años

Los Emiratos Árabes Unidos conceden a los extranjeros el 100% de los derechos de propiedad en las zonas Freehold designadas desde 2002:

• Disposición ilimitada y cero impuestos: En zonas como Downtown Dubai, Palm Jumeirah y Dubai Marina, los extranjeros poseen la plena propiedad y están exentos del impuesto anual sobre bienes inmuebles o sobre las ganancias de capital.
• Derecho de residencia Golden Visa: Los extranjeros que invierten en bienes raíces por un valor de 2.000.000 AED (~545.000 USD) o más en zonas Freehold tienen derecho al permiso de residencia Golden Visa de 10 años, el cual no exige la obligación de permanecer en el país.

3. Mitigación de riesgos legales en inversiones transfronterizas (Lista de verificación de due diligence)

Los pasos clave de la revisión legal (legal due diligence) que deben realizarse al comprar bienes raíces en el extranjero para verificar el tipo de propiedad y prevenir posibles riesgos de fraude son los siguientes:

• Verificación de la cadena de títulos de propiedad: Es necesario examinar los derechos sobre la propiedad directamente a partir de los registros de la dirección general del registro de la propiedad local.
• Control de gravámenes e hipotecas: Es fundamental comprobar si existen embargos, hipotecas o litigios sobre el inmueble.
• Asesoramiento legal independiente: Es obligatorio trabajar con un abogado local independiente que represente directamente al inversor, en lugar del abogado del vendedor o de la agencia.

🎯 Conclusión

La forma más fundamental de garantizar la seguridad del capital en las inversiones inmobiliarias en el extranjero es saber qué derechos legales posee en el título de propiedad. Modelos como el derecho a la ciudadanía que ofrece Turquía con una inversión inmobiliaria de $400.000 y la Golden Visa de 10 años que ofrece Dubái, combinados con la garantía de propiedad 100% freehold, constituyen las ventajas más sólidas para los inversores internacionales