كيف تسير عملية بيع العقارات للأجانب؟

البيع للمشتري الأجنبي يختلف عن البيع للمشتري التركي. فالعملية أطول، والمستندات أكثر، وغالباً ما تنشأ التأخيرات من أمور لم يكن البائع يتوقعها أبداً. إذا كنت تفكر في البيع، فإن معرفة هذه الخطوات مسبقاً تضمن لك عدم خسارة المشتري.

1. تقرير التقييم إلزامي

في المبيعات للأجانب، يُلزم الحصول على تقرير تقييم عقاري من مؤسسة مرخصة من هيئة أسواق المال (SPK). يستغرق إعداد التقرير عدة أيام عمل ولديه فترة صلاحية — ولا يمكن الذهاب إلى دائرة الطابو بتقرير منتهي الصلاحية.

إذا كان المشتري سيتقدم بطلب للحصول على الجنسية، فإن التقرير يكون أيضاً الوثيقة الأصلية التي تثبت تحقيق الحد الأدنى المطلوبة. إذا جاءت القيمة في التقرير أقل من المتوقع، فلن يتأثر سعر البيع فحسب، بل الطلب نفسه سيتعرض للخطر. ولهذا السبب، فإن استخراج التقرير في مرحلة مبكرة عند العمل مع مشترٍ جاد يحمي وقت الجميع.

2. الاستعلام عن المناطق العسكرية الممنوعة

يتم إجراء استعلام للتأكد من أن العقار يقع خارج المناطق العسكرية الممنوعة والمناطق الأمنية. يتم إجراء الاستعلام من قبل مديرية الطابو وقد تستغرق النتيجة وقتاً. لا توجد مشاكل في معظم مناطق إسطنبول، ولكن أخذ موعد دون انتظار النتيجة يعني ضياع يوم هباءً.

3. دفع الثمن عن طريق البنك

يجب تحويل الثمن من البنك إلى البائع باسم المشتري. لا يُقبل الدفع نقداً. إذا كان المشتري سيتقدم بطلب للحصول على الجنسية، يتم بيع النقد الأجنبي للبنك المركزي قبل الشراء ويتم الحصول على وثيقة شراء النقد الأجنبي. هذه الوثيقة ضرورية جداً للملف ولا يمكن إصدارها لاحقاً.

الخطأ الأكثر شيوعاً الذي لا رجعة فيه: إتمام المعاملة دون بيع النقد الأجنبي للبنك المركزي. في هذه الحالة، يتم رفض ملف الجنسية ويبقى العقار محظوراً (عليه شطْب) لمدة ثلاث سنوات.

4. موعد الطابو والرسوم

يتم احتساب رسوم الطابو بناءً على سعر البيع ويتم سدادها قبل الموعد. بالنسبة للمشتري الأجنبي، يجب تجهيز ترجمة جواز السفر، والرقم الضريبي، ومترجم محلف إذا لزم الأمر. عدم وجود المترجم في الموعد هو السبب الأكثر شيوعاً لعدم إتمام المعاملة في ذلك اليوم.

5. الشطْب وما بعده

إذا كان المشتري سيتقدم بطلب للحصول على الجنسية، يتم وضع شطْب (قيد) على الطابو يمنع بيع العقار لمدة ثلاث سنوات. هذا الشطْب لا يعني البائع بشيء، ولكن نظراً لأنه يقيّد النقل المستقبلي للعقار، يجب أن يكون المشتري على دراية تامة بذلك.

التأخيرات المتكررة من جانب البائع

• عدم الانتقال إلى ملكية الطوابق (Kat Mülkiyeti) — على الرغم من أن البيع بارتفاق الطوابق (Kat İrtifakı) ممكن، إلا أنه يثير تردد المشتري.
• عدم وجود شهادة الإسكان (İskân).
• وجود أحد الملاك المشتركين في الخارج وعدم تنظيم الوكالة في الوقت المناسب.
• وجود رهن عقاري أو شطْب حجز وتأخير عملية رفع الرهن (Fek).
• عدم تسديد ديون العائدات وضرائب العقارات.

جميع هذه البنود هي أمور يمكن حلها قبل أسابيع من البيع. هذا هو سبب فحصنا لمستندات كل عقار ندخله في محفظتنا قبل بدء مفاوضات البيع: يجب أن يكون الملف نظيفاً عندما تجلس طاولة المفاوضات.

المعلومات الواردة في هذا المقال هي لأغراض المعلومات العامة فقط. قد تتغير التشريعات؛ لذا يجب تأكيد الشروط الحالية قبل إجراء المعاملة.