الأخطاء السبعة الشائعة في زيادة الإيجار

أصبح معظم الناس يعلمون الآن أن السقف القانوني لزيادة الإيجار هو معدل التغير في مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) استناداً إلى المتوسطات الاثني عشر شهراً. ورغم ذلك، تتكرر نفس الأخطاء في التطبيق، حيث يخسر أصحاب العقارات الأموال كل عام، بينما لا يدرك المستأجرون أنهم يدفعون مبالغ زائدة.

الخطأ 1: استخدام معدل الشهر الخطأ

المعدل الواجب استخدامه هو المتوسط الاثنا عشر شهراً المُعلن عنه للشهر السابق للشهر الذي يُجدد فيه العقد. ففي العقد الذي يُجدد في سبتمبر، يسري معدل أغسطس. ونظراً لأن المعدل يتغير كل شهر، فإن اختيار الشهر الخطأ يؤدي مباشرة إلى إيجار خاطئ.

الخطأ 2: الخلط بين التغير الشهري والمتوسط

تُعلن هيئة الإحصاء التركية (TÜİK) كل شهر عن رقمين مختلفين: تغير ذلك الشهر والتغير بناءً على متوسطات الاثني عشر شهراً. وما سيُستخدم في زيادة الإيجار هو الثاني. وإن إجراء الحساب برقم التغير الشهري أو السنوي ينتج عنه غالباً زيادة أعلى من السقف، ويصبح الجزء المتجاوز باطلاً.

الخطأ 3: الحساب وفقاً للوائح تنظيمية منتهية

كان يتم تطبيق سقف مؤقت بنسبة خمسة وعشرين بالمائة في إيجارات المساكن بين 11 يونيو 2022 و1 يوليو 2024. وقد انتهت هذه الفترة؛ والمعيار مجدداً هو متوسط مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE). ولم يتم تطبيق مثل هذا السقف أصلاً في إيجارات أماكن العمل.

الخطأ 4: عدم إبلاغ الزيادة كتابياً

لا تعتمد الزيادة ضمن الحد القانوني على قبول المستأجر؛ ولكن عند نشوء نزاع، يقع عبء إثبات إجراء الإبلاغ على صاحب العقار. وإن إجراء الإبلاغ الكتابي قبل فترة التجديد ينهي مسبقاً الجزء الأكبر من النقاش الذي قد ينشأ لاحقاً.

الخطأ 5: عدم إجراء الزيادة ثم المطالبة بها مجتمعة

لا يسقط حق الزيادة، ويمكن المطالبة به بأثر رجعي. ولكن الزيادة التي لا يتم تحصيلها فعلياً تتخلف أيضاً في حساب العام التالي؛ وتتراكم الخسائر وتكبر بمرور السنين. وفي العقد الذي لا تتم فيه الزيادة لمدة عامين متتاليين، غالباً لا يمكن تعويض الفارق بينهما.

الخطأ 6: محاولة إجراء زيادة في منتصف العام

تكون الزيادة سارية لفترة تجديد العقد. ولا يمكن إجراء زيادة من طرف واحد في منتصف العام. وحتى في الحالات التي يقبل فيها المستأجر، فإن مثل هذا التغيير يكون عرضة للجدل في المستقبل.

الخطأ 7: الاستمرار في النظر إلى مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) عند اكتمال خمس سنوات

عندما تستكمل علاقة الإيجار خمس سنوات، يتغير المعيار: لم يعد سقف مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) هو الأساس، بل يمكن اتخاذ قيمة الإيجار السوقية للعقار أساساً لذلك. وإذا لم يتفق الطرفان، تحدد المحكمة السعر الجديد من خلال تقييم إيجارات الأمثلة المماثلة وحالة العقار.

إن اكتمال خمس سنوات في عقد لم تُجرَ فيه زيادة لفترة طويلة يمثل نافذة الفرصة الكبرى لصاحب العقار. ويفقد الكثيرون هذه الفرصة لعدم متابعتهم هذا التاريخ.

ما الذي يكون حاسماً في دعوى تحديد الإيجار؟

فاحص الخبراء موقع العقار وحالته، ويجمع عقود الإيجار المماثلة في المنطقة، ويصل إلى قيمة معينة من خلال تطبيق خصم الإنصاف. وما يكون حاسماً هنا ليس أسعار الإعلانات، بل العقود الموقعة حقاً. إن قوة بيانات الأمثلة تؤثر مباشرة على نتيجة الدعوى.

إذا تم الاتفاق في عقدك على معدل أقل من السقف القانوني، فالعدل هو المعدل الموجود في العقد. هذا المقال غرضه الإعلام العام ولا يمثل رأياً قانونياً.