قبل بيع منزلك: طريقة حساب الضرائب بالشكل الصحيح

أكثر جملة نسمعها تكراراً في مفاوضات البيع هي: "هل ستنتج ضريبة؟" في الغالب يمكن حساب الإجابة قبل البيع، وأحياناً يؤدي تأجيل البيع لعدة أشهر إلى إلغاء الضريبة الواجب دفعها بالكامل. نقوم في هذا المقال بحساب الخطوات خطوة بخطوة.

بندان مختلفان، ومنطقان مختلفان

Tapu harcı bir işlem harcıdır: her satışta, kâr olsun olmasın ödenir. Değer artış kazancı ise bir kazanç vergisidir: yalnızca belirli şartlarda ve yalnızca kâr üzerinden doğar. İkisini birbirine karıştırmak, bütçeyi baştan yanlış kurmaya yol açar.

رسوم الطابو: أربعة بالمائة من سعر البيع

تُحسب الرسوم على سعر البيع ويتم تقاسمها قانوناً بالتساوي بين المشتري والبائع. في الممارسة العملية، يُترك بالكامل في الغالب للمشتري؛ وهذا موضوع يعتمد على اتفاق الطرفين، لكن المسؤولية قانوناً تقع على عاتق كليهما.

إظهار الرسوم بأقل من السعر الحقيقي يولد غرامة فقدان الضريبة وفائدة التأخير. كما أنه يعطي نتائج عكسية للبائع في حساب مكاسب زيادة القيمة - فسعر الشراء المعروض بشكل منخفض يزيد من الربح في البيع التالي.

قاعدة السنوات الخمس: التاريخ الأكثر أهمية

إذا قمت ببيع العقار بعد مرور خمس سنوات كاملة من تاريخ الحصول عليه، فلن يخضع الربح الذي تحققه لضريبة الدخل. وإذا قمت ببيعه قبل انقضاء خمس سنوات، يعتبر الفارق ربحاً ويخضع للضريبة وفقاً لتعريفة ضريبة الدخل.

متى تبدأ المدة ليس واضحاً كما يعتقد. فهي تسري اعتباراً من تاريخ التسجيل في الطابو. في المساكن قيد الإنشاء، نظراً لأن التسجيل يتم بعد الحصول على الإسكân، فإن الفترة تبدأ عادة من التسجيل وليس من تاريخ العقد. هذا هو الفخ الذي يقع فيه غالباً أولئك الذين يفكرون في الشراء من المشروع والبيع مبكراً.

الفهرسة: لا يتم فرض ضرائب على الأرباح الناشئة عن التضخم

يتم إدخال سعر الشراء في الحساب بعد تحديثه بمؤشر أسعار المستهلك-المنتجين المحليين (Yİ-ÜFE) حتى الشهر السابق للشهر الذي تم فيه البيع. هذا تصحيح حيوي في بيئة التضخم المرتفع: فالربح الذي يبدو كبيراً من الناحية الاسمية ينكمش بشكل كبير بعد جدولته، وأحياناً يختفي تماماً.

الحساب الذي يتم إجراؤه دون إجراء الفهرسة يجعل الضريبة الواجب دفعها تبدو أعلى بكثير مما هي عليه في الواقع. والسبب وراء تخلي العديد من الأشخاص عن البيع هو هذا الحساب الخاطئ.

المصروفات التي يمكن إضافتها إلى التكلفة

• حصة رسوم الطابو المدفوعة أثناء الشراء
• عمولة العقارات
• رسوم تقرير التقييم والخبرة
• نفقات التجديد والتحسين القابلة للتوثيق
• مصروفات النوتر والترجمة المتعلقة بالبيع

الكلمة الأساسية هنا هي "قابلة للتوثيق". النفقات التي ليس لها فاتورة أو إيصال لا يمكن خصمها من الأساس الضريبي مهما كانت حقيقية. نصيحتنا الأولى لأصحاب المنازل الذين يقومون بتجديدات هي الاحتفاظ بالفواتير — فمعظم الناس يدفعون ثمن عدم التفكير في ذلك في لحظة البيع.

الاستثناء والتعريفة

بعد خصم التكلفة والمصروفات المفهرسة، يتم خصم الاستثناء السنوي من المبلغ المتبقي. إذا كان هناك متبقي، يتم تطبيق جدول ضريبة الدخل. التعريفة متدرجة: يتم فرض الضرائب على الأساس الضريبي شرائح، ولا يتم تطبيق أعلى معدل على بالكامل. هذا التمييز غالباً ما يتم الخلط فيه أيضاً.

الحالات التي لا تولد ضرائب

• لا توجد مكاسب زيادة القيمة في بيع العقارات المكتسبة عن طريق الميراث.
• نفس القاعدة تنطبق على العقارات المكتسبة عن طريق التبرع.
• إذا كانت التكلفة المفهرسة أعلى من سعر البيع، فلا ينشأ أي ربح.

عدم نشوء مكاسب زيادة القيمة في الميراث والتبرعات لا يلغي التزام ضريبة الميراث والتركة؛ فهذه ضريبة منفصلة.

Beyan ve ödeme takvimi

يتم تقديم إقرار ضريبة الدخل السنوي في شهر مارس من العام التالي للعام الذي تم فيه البيع. يتم دفع الضريبة على قسطين متساويين في شهري مارس ويوليو. حتى لو تم إجراء بيع بخسارة، فمن الصحيح توثيق الحساب والإقرار به عند الضرورة.

الشرح هنا هو معلومات عامة. لكل ملف تفاصيله الفريدة؛ استشر المستشار المالي الخاص بك قبل اتخاذ أي إجراء.