如何判断您的租金是否合理？

“我们那条街上已经涨到6万了”这句话，是租金谈判中最常听到却也最没用的一句话。挂牌价并不意味着这个租金真的被成交了。正确的问题是：在同一个小区、具有类似特征的住宅中，最近实际签约的金额到底是多少？

挂牌价与实际租金之间的差距

挂牌价是一个愿望，已签署的合同才是现实。两者之间的差距会因地区和时期而异；在需求疲软的时期，挂牌信息可能会连续几个月不更新，从而使市场显得虚高。因此，严谨的市场租金研究应尽可能基于已成交的合同数据。

为什么不用平均值而用中位数？

假设一个小区里的十套出租房中，九套是3万，一套是120万。平均值算出来是3.9万 — 然而没有任何一套住宅真正值这个钱。而中位数是3万，这才能真实反映市场。由于中位数显示的是排序正中间的值，因此它不会受到个别离谱挂牌价的影响。

打破平均值只需要一个极端的挂牌价。而要打破中位数，则需要有一半的数据发生改变。

区间的宽度说明了什么？

在市场租金研究中，给出的往往不是一个单一数字，而是一个包含上下限的区间。真正的信息往往隐藏在这个区间的宽度之中。

• 窄区间：小区的住宅存量同质化高，定价机制已经成熟。议价空间较小。
• 宽区间：房龄、朝向和配套设施差异较大。准确定位会带来巨大的差异。

可比实例选择中使用的标准

• 同一个小区，如果可能的话，在同一条街道或胡同
• 相同的房间数和相似的建筑面积
• 相近的房龄和相同的供暖系统
• 楼层和朝向的相似性 — 中间楼层和南向通常接近上限区间
• 是否为小区房；停车位和安保会直接反映在租金中
• 是否带家具以及物业费由谁承担
• 数据必须具有时效性 — 一年前的合同不能代表当下的市场租金水平

高定价的隐性成本

价格比市场租金高出百分之十的公寓，平均会多空置几个月。一个月的空置相当于全年租金的十二分之一；而多要求的百分之十则是全年租金的十分之一。粗略地说，对于空置两个月的公寓来说，多要求的租金已经失去了意义。

而低定价的成本则更为隐蔽：合同一旦签订，租金上涨幅度将受限于消费者物价指数（TÜFE）上限。也就是说，起点较低的租金将在多年内保持低位，而其中的差价只有在满五年后通过租金裁决诉讼才能弥补。

在租金确定诉讼中什么才有效？

对于满五年的合同，如果双方无法达成一致，法院将确定市场参考租金。评估师会收集区域内的可比实例，检查房产状况，并适用公平扣减来得出金额。在这里，具有决定性的也不是挂牌价，而是已签署的合同。

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