Günlük Kiralama: İzin Belgesi Almadan Önce Bilmeniz Gereken Her Şey

2024 başında yürürlüğe giren düzenleme, konutların yüz günden kısa süreyle kiralanmasını izin belgesi şartına bağladı. Düzenleme öncesinde bu işi yapan pek çok kişi hâlâ eski alışkanlıkla devam ediyor ve kesilen cezaların büyüklüğünü fark etmiyor.

En zor şart: kat maliklerinin oybirliği

İzin belgesi başvurusu için binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verdiği rıza aranıyor. Çoğunluk yetmiyor; tek bir malikin itirazı başvuruyu durduruyor. Uygulamada başvuruların büyük kısmı burada takılıyor.

Rıza, kat malikleri kurulu kararı olarak alınır ve başvuruya eklenir. Site yönetiminin ya da yöneticinin onayı bu şartın yerine geçmez — sık yapılan bir hata budur.

Resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik, sağlık hizmeti ve havuz gibi hizmetleri bulunan yüksek nitelikli tesislerde bu oybirliği şartı aranmıyor. Yatırım yapmadan önce binanın bu tanıma girip girmediğini kontrol etmek, sonradan çıkacak hayal kırıklığını önler.

Aynı binada birden fazla daire

Bir kişi adına verilecek izin belgesi sayısı, binadaki toplam bağımsız bölümün dörtte birini aşamıyor. Bu oran beş bağımsız bölümden fazlasına denk geliyorsa iş yeri açma ruhsatı da isteniyor. Bina alıp tamamını günlük kiralamaya açma modeli, bu kuralla birlikte fiilen ruhsatlı işletmeciliğe dönüşmüş durumda.

Plaket zorunluluğu

İzin belgesi alınan konutun girişine, turizm amaçlı kiralandığını gösteren plaket asılması zorunlu. Plaketin asılmaması ayrı bir ceza sebebi; verilen süre içinde giderilmezse ceza katlanıyor.

Cezalar nasıl katlanıyor?

• İzin belgesiz kiralamada her bağımsız bölüm için idari para cezası uygulanır.
• On beş günlük süre verilir; bu sürede izin alınmazsa ceza beş katına çıkar.
• İhlal tekrar ederse ceza bir kez daha katlanır.
• Kiracının konutu üçüncü kişilere günlük kiralaması ayrıca cezaya tabidir.
• Yüz günü aşmamak için sözleşmeyi bölmek de ceza sebebidir.

Cezalar bağımsız bölüm başına uygulanıyor. Üç daireyi izinsiz kiralayan biri için tutar üçe katlanıyor; bu, bir sezonun tüm gelirini silecek büyüklüğe hızla ulaşıyor.

Vergi tarafı: artık ticari kazanç

Günlük kiralama, klasik konut kirası gibi gayrimenkul sermaye iradı sayılmıyor; ticari kazanç olarak değerlendiriliyor. Bu, işin niteliğini kökten değiştiriyor.

• Mükellefiyet tesisi ve defter tutma zorunluluğu doğar.
• Her kiralama için belge düzenlenmesi gerekir.
• Katma değer vergisi yükümlülüğü başlar.
• Konaklama vergisi ayrıca doğar.
• Konut kirasında geçerli olan istisnalardan yararlanılamaz.

Yani brüt gelirin yüksek görünmesi yanıltıcı olabilir. Vergi, muhasebe, temizlik, işletme ve platform komisyonu düşüldükten sonra kalan tutarı, aynı dairenin uzun dönem kira geliriyle karşılaştırmak gerekir. Bazı bölgelerde günlük kiralama açık ara kazandırır; bazılarında zahmetine değmez.

Karar vermeden önce yapılacak liste

• Konutun maliki siz misiniz? İzin belgesi malik adına düzenlenir.
• Kat malikleri kurulu kararını alabilecek misiniz?
• Aynı binada adınıza kayıtlı daire sayısı dörtte biri aşıyor mu?
• Plaket asılabilecek uygun bir giriş var mı?
• Ticari kazanç mükellefiyeti açtırmaya ve muhasebe maliyetine hazır mısınız?

Beş sorunun tamamına evet diyemiyorsanız, izin belgesi süreci başlamadan tıkanır. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; başvuru öncesinde mali müşavirinize ve avukatınıza danışın.