Как проходит процесс продажи жилья иностранцу?

Продажа жилья иностранному покупателю отличается от продажи гражданину Турции. Процесс дольше, документов больше, а большинство задержек возникает там, где продавец их совсем не ждет. Если вы планируете продажу, знание этих шагов с самого начала поможет вам не потерять покупателя.

1. Отчет об оценке обязателен

При продаже иностранцам обязательно получение отчета об оценке недвижимости в учреждении с лицензией SPK (Совета по рынку капитала). Подготовка отчета занимает несколько рабочих дней и имеет срок действия — пойти в земельный кадастр (Tapu) с просроченным отчетом нельзя.

Если покупатель будет подавать заявление на гражданство, отчет также служит основным документом, подтверждающим достижение установленного порога. Если стоимость в отчете окажется ниже ожидаемой, под угрозой окажется не цена продажи, а само заявление. Поэтому при работе с серьезным покупателем заблаговременное получение отчета бережет время каждого.

2. Запрос о нахождении в зоне военного запрета

Делается запрос о том, что недвижимость не находится в зоне военного запрета и безопасности. Запрос обрабатывается управлением земельного кадастра (Tapu müdürlüğü), и его результат может занять время. В большинстве районов Стамбула проблем не возникает, однако назначение встречи (рандеву) до получения результатов приводит к пустой трате дня.

3. Оплата стоимости через банк

Стоимость должна быть переведена из банка от имени покупателя к продавцу. Наличные платежи не принимаются. Если покупатель будет подавать заявление на гражданство, иностранная валюта продается Центральному банку до совершения покупки, и получается справка о покупке валюты (DAB). Этот документ является обязательным для дела и не может быть оформлен задним числом.

Самая частая необратимая ошибка: завершение сделки до продажи валюты Центральному банку. В этом случае досье на гражданство отклоняется, а на имущество налагается обременение сроком на три года.

4. Рандеву в кадастровой палате и пошлина

Налог на титул собственника (Tapu harcı) рассчитывается на основе продажной стоимости и оплачивается до рандеву. Для иностранного покупателя должны быть подготовлены переведенный паспорт, налоговый номер и, при необходимости, присяжный переводчик. Отсутствие переводчика на рандеву — самая частая причина того, что процедура не завершается в тот же день.

5. Обременение и последующие этапы

Если покупатель будет подавать заявление на гражданство, в кадастровый реестр вносится обременение (şerh) о том, что недвижимость не будет продаваться в течение трех лет. Это обременение не касается продавца, но поскольку оно ограничивает будущую передачу недвижимости, покупатель должен действовать осознанно.

Частые задержки со стороны продавца

• Отсутствие перехода на полноценное право собственности (Kat mülkiyeti) — хотя продажа возможна на этапе строительного сервитута (Kat irtifakı), это вызывает сомнения у покупателя.
• Отсутствие акта ввода в эксплуатацию (İskân belgesi).
• Нахождение одного из сособственников за границей и несвоевременное оформление доверенности.
• Наличие обременения в виде ипотеки или ареста и задержка снятия обременения (fek).
• Непогашенные задолженности по взносам (айдатам) и налогу на недвижимость.

Все эти пункты можно уладить за недели до продажи. Именно поэтому мы проверяем документы по каждому принимаемому в портфель объекту еще до начала переговоров о продаже: когда стороны садятся за стол переговоров, папка документов должна быть чистой.

Информация в данной статье носит исключительно ознакомительный характер. Законодательство может меняться; перед совершением сделки необходимо подтвердить актуальные условия.