Семь частых ошибок при повышении арендной платы

Большинство людей теперь знают, что законным потолком для повышения арендной платы является темп изменения ИПЦ (TÜFE) по результатам двенадцатимесячных средних показателей. Несмотря на это, на практике повторяются одни и те же ошибки: арендодатели теряют деньги каждый год, а арендаторы не замечают, что переплачивают.

Ошибка 1: Использование показателя не за тот месяц

Используемый показатель представляет собой двенадцатимесячное среднее значение, объявленное для месяца, предшествующего месяцу пролонгации договора. В договоре, продлеваемом в сентябре, действует августовский показатель. Поскольку показатель меняется каждый месяц, выбор неверного месяца напрямую приводит к неверной арендной плате.

Ошибка 2: Путаница между месячным изменением и средним значением

TÜİK ежемесячно публикует два разных показателя: изменение за этот месяц и изменение по сравнению с двенадцатимесячными средними значениями. Для повышения арендной платы должен использоваться второй вариант. Расчет по месячному или годовому показателю изменения часто приводит к повышению выше установленного потолка, и превышающая часть становится недействительной.

Ошибка 3: Расчет на основе прекратившего действие регулирования

В жилой аренде с 11 июня 2022 года по 1 июля 2024 года применялся временный двадцатипятипроцентный потолок. Этот период завершился; критерием снова является средний показатель TÜFE. В коммерческой аренде такой потолок вообще никогда не применялся.

Ошибка 4: Непредоставление письменного уведомления о повышении

Повышение в пределах законного лимита не зависит от согласия арендатора; однако при возникновении спора доказать факт отправки уведомления обязан арендодатель. Письменное уведомление до периода пролонгации сразу предотвращает большую часть будущих споров.

Ошибка 5: Не повышать вовремя, а затем требовать все сразу

Право на индексацию не сгорает, его можно потребовать задним числом. Но фактически не взысканное повышение также остается позади при расчете следующего года; эти потери накапливаются и растут с годами. В договоре, где повышение не производилось два года подряд, разница зачастую уже не восполняется.

Ошибка 6: Попытка повысить плату посреди года

Повышение применяется в период пролонгации договора. В середине года одностороннее повышение произведено быть не сможет. Подобные изменения остаются открытыми для споров в будущем, даже если арендатор согласен.

Ошибка 7: Ориентация на ИПЦ по истечении пяти лет

Когда арендные отношения достигают пятилетнего рубежа, критерий меняется: теперь за основу может браться не потолок ИПЦ, а рыночная арендная ставка объекта недвижимости. Если стороны не могут прийти к согласию, суд определяет новую плату, оценивая сопоставимую аренду и состояние недвижимости.

Для договора, по которому повышение не производилось долгое время, истечение пяти лет — это самое большое окно возможностей. Большинство людей упускают эту дату, потому что не отслеживают ее.

Что имеет решающее значение в судебном споре об определении арендной платы?

Эксперт изучает местоположение и состояние недвижимости, собирает сопоставимые договоры аренды в регионе и определяет плату, применяя скидку на справедливость. Здесь решающее значение имеют не цены в объявлениях, а реально подписанные договоры. Сила сопоставимых данных напрямую влияет на исход суда.

Если в вашем договоре была согласована ставка ниже законного потолка, действительна ставка, указанная в договоре. Эта статья носит исключительно информационный характер и не заменяет юридическую консультацию.