Посуточная аренда: все, что нужно знать перед получением разрешения

Регламент, вступивший в силу в начале 2024 года, обусловил сдачу жилья в аренду на срок менее ста дней обязательным получением разрешения. Многие из тех, кто занимался этим до введения регламента, продолжают работать по старой привычке и не осознают масштабов налагаемых штрафов.

Самое сложное условие: единогласие собственников этажей

Для подачи заявления на получение разрешения требуется единогласное согласие всех собственников этажей в здании. Большинства недостаточно; возражение хотя бы одного собственника останавливает подачу заявления. На практике большая часть заявлений буксует именно здесь.

Согласие оформляется в виде решения собрания собственников этажей и прилагается к заявлению. Одобрение управляющей компании сайта или управляющего не заменяет это условие — это частая ошибка.

В высококачественных объектах, где есть такие услуги, как ресепшн, охрана, ежедневная уборка, медицинское обслуживание и бассейн, это требование единогласия не требуется. Проверка того, подпадает ли здание под это определение до совершения инвестиций, предотвращает разочарование в будущем.

Несколько квартир в одном здании

Количество разрешений, выдаваемых на имя одного человека, не может превышать одну четвертую часть от общего числа независимых секций в здании. Если эта доля превышает пять независимых объектов, также требуется лицензия на открытие рабочего места. Модель покупки здания и сдачи его целиком в посуточную аренду с этим правилом фактически превратилась в лицензированный бизнес.

Обязательство по установке таблички

У входа в жилое помещение, на которое получено разрешение, обязательно должна быть вывешена табличка, указывающая на то, что оно сдается в туристических целях. Невывешивание таблички является отдельным основанием для штрафа; если нарушение не устранено в установленный срок, штраф увеличивается.

Как увеличиваются штрафы?

• За аренду без разрешительного документа на каждый независимый объект налагается административный штраф.
• Предоставляется пятнадцатидневный срок; если за это время разрешение не будет получено, штраф увеличивается в пять раз.
• В случае повторного нарушения штраф удваивается еще раз.
• Сдача арендатором жилья в посуточную аренду третьим лицам влечет за собой дополнительный штраф.
• Разделение договора с целью не превысить сто дней также является основанием для штрафа.

Штрафы применяются на каждый независимый объект недвижимости. Для того, кто сдает три квартиры без разрешения, сумма утраивается; это быстро достигает размеров, способных свести на нет весь доход за сезон.

Налоговая сторона: теперь это коммерческий доход

Посуточная аренда не считается доходом от капитала недвижимости, как классическая долгосрочная аренда жилья; она оценивается как коммерческий доход. Это коренным образом меняет характер бизнеса.

• Возникает обязанность постановки на налоговый учет и ведения бухгалтерского учета.
• Для каждой аренды необходимо оформлять документ.
• Начинается обязательство по уплате налога на добавленную стоимость.
• Дополнительно возникает налог на проживание.
• Воспользоваться льготами, действующими при аренде жилья, невозможно.

То есть высокая валовая выручка может быть обманчивой. Сумму, оставшуюся после вычета налогов, бухгалтерии, уборки, операционных расходов и комиссии платформы, необходимо сравнить с доходом от долгосрочной аренды той же квартиры. В некоторых регионах посуточная аренда приносит гораздо больше дохода; в других она не стоит хлопот.

Список того, что нужно сделать перед принятием решения

• Являетесь ли вы собственником жилья? Разрешение оформляется на имя собственника.
• Сможете ли вы получить решение собрания собственников этажей?
• Превышает ли количество зарегистрированных на ваше имя квартир в том же здании одну четвертую часть?
• Есть ли подходящий вход, где можно повесить табличку?
• Готовы ли вы открыть налогообложение коммерческой деятельности и нести расходы на бухгалтерию?

Если вы не можете ответить утвердительно на все пять вопросов, процесс получения разрешения зайдет в тупик, не успев начаться. Эта статья носит исключительно информационный характер; перед подачей заявления проконсультируйтесь со своим финансовым советником и адвокатом.