Перед продажей вашей квартиры: Как правильно рассчитать налог

Самая частая фраза, которую мы слышим во время переговоров о продаже: «А возникнет ли налог?» Ответ на этот вопрос зачастую можно рассчитать еще до продажи, и иногда отсрочка продажи на пару месяцев полностью исключает необходимость уплаты налога. В этой статье мы пошагово разберем этот расчет.

Две разные статьи, две разные логики

Плата за оформление свидетельства о праве собственности (tapu harcı) — это операционный сбор: он уплачивается при каждой продаже, независимо от того, есть прибыль или нет. А налог на прирост капитала (değer artış kazancı) — это налог на доход: он возникает только при определенных условиях и исключительно с полученной прибыли. Путать их между собой ведет к изначально неверному составлению бюджета.

Плата за оформление права собственности: четыре процента от продажной цены

Пошлина рассчитывается на основе продажной цены и по закону делится поровну между покупателем и продавцом. На практике ее чаще всего полностью перекладывают на покупателя; это вопрос договоренности сторон, однако по закону ответственность лежит на обоих.

Указание в документах суммы ниже реальной влечет за собой штраф за налоговое нарушение и пени за просрочку. Кроме того, для продавца это дает неблагоприятный результат при расчете налога на прирост капитала: заниженная стоимость приобретения увеличивает прибыль при последующей продаже.

Правило пяти лет: самая критическая дата

Если вы продаете недвижимость по прошествии пяти полных лет с даты ее приобретения, полученный доход не облагается подоходным налогом. Если продать ее до истечения пяти лет, разница считается доходом и облагается налогом в соответствии со шкалой подоходного налога.

Начало исчисления срока не так очевидно, как кажется. Он начинает течь с даты регистрации в кадастровом управлении (Tapu). В строящихся жилых объектах регистрация осуществляется после получения разрешения на эксплуатацию (iskân), поэтому срок обычно отсчитывается не с даты заключения договора, а с даты регистрации. Это ловушка, в которую чаще всего попадаются те, кто покупает на этапе проекта и планирует продать рано.

Индексация: прибыль, возникшая из-за инфляции, не облагается налогом

Цена приобретения вносится в расчет с обновлением по Yİ-ÜFE (индексу цен производителей) вплоть до месяца, предшествующего месяцу продажи. Это жизненно важная корректировка в условиях высокой инфляции: прибыль, которая кажется большой в номинальном выражении, после индексации значительно уменьшается, а иногда и вовсе исчезает.

Расчет, произведенный без индексации, показывает сумму налога к уплате намного выше, чем она есть на самом деле. Причина, по которой многие отказываются от продажи, — именно этот неверный расчет.

Расходы, которые можно включить в себестоимость

• Доля гербового сбора при покупке (пошлина за оформление свидетельства о праве собственности)
• Комиссия за услуги риелтора
• Отчет об оценке и расходы на услуги эксперта
• Документально подтвержденные расходы на ремонт и улучшение объекта
• Нотариальные и переводческие расходы, связанные с продажей

Ключевое слово здесь — «документально подтвержденные». Расход, на который нет чека или банковской выписки, не может быть вычтен из налогооблагаемой базы, какими бы реальными ни были эти затраты. Наш первый совет собственникам, затеявшим ремонт, — сохранять чеки: многие расплачиваются за то, что не подумали об этом в момент продажи.

Льгота и шкала налогообложения

После вычета проиндексированной себестоимости и расходов из оставшейся суммы вычитается годовая льгота. Если что-то остается, применяется шкала подоходного налога. Шкала является прогрессивной: налогооблагаемая база облагается налогом по ступеням, максимальная ставка применяется не ко всей сумме. Это различие тоже часто путают.

Ситуации, не влекущие возникновение налога

• При продаже недвижимого имущества, полученного по наследству, налог на прирост капитала не возникает.
• То же правило действует и для объектов недвижимости, полученных в дар.
• Если проиндексированная себестоимость выше продажной цены, доход не возникает.

Отсутствие налога на прирост капитала при наследовании и дарении не отменяет обязательств по уплате налога наследство и дарение; это отдельный вид налога.

График декларирования и уплаты

Годовая декларация по подоходному налогу подается в марте года, следующего за годом продажи. Налог уплачивается двумя равными частями в марте и июле. Даже если продажа была совершена с убытком, правильно задокументировать расчет и при необходимости задекларировать его.

Информация, изложенная здесь, носит общий ознакомительный характер. Каждый кейс имеет свои уникальные детали; проконсультируйтесь со своим финансовым советником (mali müşavir) перед совершением сделки.