Kiranızın Doğru Olup Olmadığını Nasıl Anlarsınız?

"Bizim sokakta 60 bine çıkmış" cümlesi, kira görüşmelerinin en çok duyulan ve en az işe yarayan cümlesidir. Çıkan bir ilan fiyatı, o kiranın gerçekten ödendiği anlamına gelmez. Doğru soru şudur: aynı mahallede, benzer özellikte konutlar için son dönemde fiilen kaç para imzalandı?

İlan fiyatı ile gerçek kira arasındaki fark

İlan fiyatı bir temenni, imzalanan sözleşme bir gerçektir. Aradaki fark bölgeye ve döneme göre değişir; talebin zayıfladığı dönemlerde ilanlar aylarca güncellenmeden durur ve piyasayı olduğundan yüksek gösterir. Bu yüzden ciddi bir rayiç çalışması, mümkün olduğunca kapanan sözleşme verisine dayanır.

Neden ortalama değil ortanca?

Bir mahalledeki on kiralıktan dokuzu 30 bin, biri 120 bin olsun. Ortalama 39 bin çıkar — oysa hiçbir konut o parayı görmez. Ortanca ise 30 bindir ve piyasayı doğru anlatır. Ortanca, sıralamanın tam ortasındaki değeri gösterdiği için birkaç uçuk ilandan etkilenmez.

Ortalamayı bozmak için tek bir aykırı ilan yeter. Ortancayı bozmak için verinin yarısının değişmesi gerekir.

Aralığın genişliği ne anlatır?

Rayiç çalışmalarında tek bir rakam değil, alt ve üst sınırla birlikte bir aralık verilir. Asıl bilgi çoğu zaman bu aralığın genişliğinde saklıdır.

• Dar aralık: mahalledeki konut stoğu türdeş, fiyatlama oturmuş. Pazarlık payı azdır.
• Geniş aralık: bina yaşı, cephe ve donanım farkı büyük. Doğru konumlandırma ciddi fark yaratır.

Emsal seçiminde kullanılan ölçütler

• Aynı mahalle ve mümkünse aynı cadde–sokak grubu
• Aynı oda sayısı ve benzer brüt alan
• Yakın bina yaşı ve aynı ısıtma sistemi
• Kat ve cephe benzerliği — ara kat ve güney cephe üst aralığa yakın seyreder
• Site içi olup olmadığı; otopark ve güvenlik kiraya doğrudan yansır
• Eşyalı olup olmadığı ve aidatın kime ait olduğu
• Verinin yakın tarihli olması — bir yıl önceki sözleşme bugünün rayicini göstermez

Yüksek fiyatlamanın gizli maliyeti

Rayicin yüzde on üstünde fiyatlanan bir daire ortalama olarak birkaç ay fazladan boş kalır. Bir aylık boşluk, yıllık kiranın on ikide biridir; istenen yüzde onluk fazla ise yıllık kiranın onda biri. Kabaca söylemek gerekirse, iki ay boş kalan bir daire için fazladan istenen kiranın anlamı kalmaz.

Düşük fiyatlamanın maliyeti ise daha sinsidir: sözleşme kurulduktan sonra artış TÜFE tavanına bağlı kalır. Yani düşük başlayan bir kira, yıllar boyunca düşük kalır ve aradaki fark ancak beş yıl dolduğunda rayiç davasıyla kapanabilir.

Kira tespit davasında ne geçerli?

Beş yılını dolduran sözleşmelerde taraflar anlaşamazsa mahkeme rayiç bedeli belirler. Bilirkişi bölgedeki emsalleri toplar, taşınmazın durumunu inceler ve hakkaniyet indirimi uygulayarak bir bedele ulaşır. Burada da belirleyici olan ilan değil, imzalanmış sözleşmelerdir.

Kendi taşınmazınız için mahalle ve oda sayısına göre güncel aralıkları görmek isterseniz kira rayici aracımızı kullanabilir, taşınmaza özel değerleme için ekibimizden ücretsiz görüş alabilirsiniz.